Tendencias en el mercado inmobiliario residencial ruso.

NOTA ANALÍTICA

Tendencias en el mercado inmobiliario residencial ruso

Abril de 2007

El volumen del parque de viviendas en Rusia es de aproximadamente 2,8 mil millones de metros cuadrados. m. Aproximadamente la mitad de las viviendas se construyeron antes de 1970. En términos del nivel de provisión de vivienda para la población (sin tener en cuenta la calidad y el confort), Rusia está por detrás de muchos países del mundo. Si en Rusia hay una media de 20,7 metros cuadrados por persona. m de espacio habitable (en Moscú alrededor de 25 m2 por persona), luego, a modo de comparación, en los EE. UU. esta cifra es de 70 m2. m, en el Reino Unido — 62 metros cuadrados. m, en Alemania — 50 metros cuadrados. m, en China — 27 metros cuadrados. (en Shanghai 34 m2 por persona). Según las normas sociales de la ONU, cada habitante debería tener al menos 30 metros cuadrados. Metros de espacio habitable. En 2006 se construyeron en Rusia 50 millones de metros cuadrados. vivienda, es decir 0,33 m2. por persona, mientras que para reponer el parque de viviendas que se está perdiendo como consecuencia del desgaste, así como para mejorar las condiciones de vida en el futuro, según los estándares internacionales, es necesario construir alrededor de 1 m2. por persona por año. A modo de comparación, en China hoy esta cifra es igual a este valor.

Creemos que el factor principal en el crecimiento de los precios de la vivienda en 2006 es la gran demanda efectiva, incluida la demanda diferida. Se formó como resultado de la afluencia de fondos al país provenientes de las exportaciones, que durante varios años seguidos han superado las importaciones. El parque de viviendas no está creciendo al mismo ritmo que la balanza comercial acumulada que crece año tras año. La balanza comercial positiva de la Federación de Rusia en 2006 ascendió a 164,4 mil millones de dólares estadounidenses. Estos fondos, de una forma u otra, se convirtieron en ingresos de los ciudadanos rusos, y parte de ellos se invirtieron en los instrumentos de inversión más fiables, aunque uno de los más conservadores, — bienes raíces. Además, me gustaría señalar la atracción de fondos por parte de las empresas rusas en los mercados de capitales internacionales — en 2006, esta cifra fue de unos 60 mil millones de dólares estadounidenses, y la deuda total de las estructuras comerciales es comparable a las reservas del Banco Central. Parte de estos fondos en forma de salarios y beneficios disponibles de las actividades de las empresas acaban a disposición de los ciudadanos y, por tanto, en el mercado inmobiliario. Añadamos que en 2006 las empresas rusas recaudaron 16.500 millones de dólares durante las OPI, — porque En la mayoría de los casos, las empresas rusas realizan negocios en el territorio de la Federación de Rusia y parte de estos fondos son los ingresos de los ciudadanos rusos. En 2006, el aumento del parque de viviendas fue sólo del 1,79%, y menos aún si tenemos en cuenta la enajenación de viviendas en ruinas. La consecuencia de este desequilibrio fue un importante exceso de demanda de vivienda sobre la oferta, lo que provocó que los precios subieran un 75% en 2006.

Las hipotecas se están convirtiendo en una herramienta atractiva en el mercado inmobiliario residencial para muchos ciudadanos. Si en 2005 el volumen del mercado de préstamos hipotecarios fue de 4.500 millones de dólares, en 2006 — ya 13,5 mil millones de dólares, y la previsión para 2007 — 17 mil millones de dólares. La participación de Moscú en la actualidad asciende a al menos el 50% del mercado total de servicios hipotecarios. Es obvio que en Moscú el mercado de préstamos hipotecarios comenzó a formarse antes que en las regiones, debido a la alta concentración de los flujos financieros en la capital, sin embargo, parece que en el futuro la participación de Moscú disminuirá gradualmente y las regiones aumentará. El desarrollo dinámico de las hipotecas representa una expansión natural de los servicios bancarios que cumplen con los estándares internacionales. A pesar de todas las ventajas de este servicio, las hipotecas son, no obstante, un catalizador del aumento de precios.

En la última década, el crecimiento de la población que vive en las grandes ciudades se ha convertido en una tendencia mundial. La peculiaridad de Rusia radica en la baja densidad de población por unidad de superficie y el subdesarrollo de las infraestructuras, principalmente de transporte, en todo el país, lo que anima a los ciudadanos a vivir en megaciudades. Aunque, según Rosstat, la proporción entre población urbana y rural se ha mantenido relativamente constante durante los últimos diez años, en realidad la situación es diferente. En busca de trabajo, un gran número de residentes rurales, que alquilan viviendas (sin empadronarse), viven en las grandes ciudades y quieren comprar un apartamento, lo que también incide en la subida del precio del metro cuadrado.

En el contexto de la alta demanda de viviendas en las megaciudades, el número de sitios para el desarrollo está disminuyendo y los sitios disponibles requieren costos significativos para el retiro de empresas industriales, alquiler de terrenos, conexión a redes de servicios públicos, así como cargas en forma de servicios sociales. infraestructura. Hoy en día, sólo los grandes desarrolladores como MIRAX GROUP, INTECO, PIK, Sistema-Hals, DON-Stroy y algunos otros pueden participar en el desarrollo de los territorios de las megalópolis. Como resultado del alto costo de la construcción en las grandes ciudades, las viviendas tipo panel de menor calidad están siendo desplazadas a los suburbios, y en las megaciudades la proporción de viviendas de clase ejecutiva y premium está creciendo. Hoy en día, este tipo de viviendas son las más rentables para los promotores y las más atractivas en calidad para los residentes urbanos adinerados. El aumento de los precios de la vivienda hace que el negocio de la construcción se vuelva rentable no sólo en la capital, sino también en los centros regionales, y recientemente la rentabilidad de la construcción, por ejemplo, en la región de Moscú, supera los indicadores de Moscú.

A finales de 2006, los precios en el mercado inmobiliario suburbano no aumentaron tan significativamente como en el caso de las viviendas dentro de la ciudad. Si en Moscú los precios de los apartamentos han aumentado un 80%, entonces las viviendas suburbanas han aumentado de precio entre un 40% y un 50%. El principal problema a la hora de comprar una casa de campo para residencia permanente sigue siendo el subdesarrollo de la infraestructura. Aunque últimamente se ha intentado cambiar la situación, entre los grandes proyectos anunciados en la región de Moscú, totalmente dotada de infraestructura, se puede nombrar <Rublevo-Arkhangelskoye>, el territorio de la granja colectiva <Kommunarka>, <NovaRiga&gt. ;, <Cabo Verde>. También cabe señalar que en la región de Moscú, la mayoría de las ciudades y pueblos rurales, incluso con una infraestructura desarrollada, se centran en gran medida en la <interacción> con Moscú, principalmente en términos de empleo. Es de destacar que en el extranjero el concepto de <país> inmobiliario: allí el desarrollo de los territorios se da de manera más uniforme — Los suburbios tienen sus propios municipios, escuelas, guarderías, clínicas y lugares de trabajo.

En el mercado inmobiliario suburbano de Moscú ha habido una tendencia a que la oferta supere la demanda de casas rurales en el segmento de precios más altos y hay escasez de aldeas de clase económica. A principios de 2007, varias empresas anunciaron sus intenciones de desarrollar esta prometedora zona. Quizás ampliar la oferta de pueblos de clase económica sea una solución al problema de la vivienda para muchas familias y conduzca a una cierta salida de compradores del mercado inmobiliario de la metrópoli.

La puesta en circulación de terrenos en propiedad abre grandes perspectivas para el mercado inmobiliario residencial. Esta práctica existe desde hace mucho tiempo en muchos países y ha demostrado su eficacia. La legislación en este ámbito aún no está suficientemente desarrollada y los bancos prácticamente no conceden préstamos para la construcción garantizados por terrenos. Esta herramienta debería fomentar, en primer lugar, la construcción de viviendas particulares.

La formación de un mercado inmobiliario civilizado, que implica, en particular, licitaciones de inversión abiertas y la adaptación de los informes de las empresas promotoras a los estándares internacionales, permite desarrollar un instrumento como los fondos mutuos de inversión inmobiliaria. En Europa occidental y Estados Unidos, este instrumento financiero está muy extendido. Hoy en Rusia existen alrededor de 155 fondos mutuos inmobiliarios cerrados, cuya capitalización total es de 65,1 mil millones de rublos. En la mayoría de los casos, los fondos del fondo se colocan en instalaciones ubicadas en la ubicación de la sociedad gestora. Teniendo en cuenta que de 282 sociedades gestoras, 207 están ubicadas en Moscú y la región de Moscú, es obvio que los principales objetivos de inversión se encuentran en la región de Moscú. El crecimiento de los fondos mutuos puede ser la razón de una mayor transparencia del mercado y de una evaluación más precisa del coste de los metros cuadrados. El desarrollo de los fondos mutuos inmobiliarios en las regiones supondrá el establecimiento de las mismas <reglas del juego> para promotores de todo el mercado inmobiliario residencial ruso.

En 2007, con el aumento de los ingresos, el relativo desarrollo de los préstamos hipotecarios y la escasez de obras de construcción, especialmente en el mercado de Moscú, podemos hablar de un notable <hundimiento> No vale la pena el mercado. La parada del crecimiento de los precios a finales de 2006 se debió principalmente al hecho de que los precios se volvieron inasequibles para las personas con ingresos relativamente altos, una parte importante de las cuales recurrió a servicios de préstamos hipotecarios. Por tanto, dada la situación estable del país, el continuo desarrollo dinámico de los negocios y, como consecuencia, el aumento paulatino de los ingresos de la población, podemos esperar que a finales de verano o principios de otoño observemos un aumento notable. de los precios en el mercado inmobiliario, que, sin embargo, no serán tan espasmódicos como en 2006. El deseo de los ciudadanos de mejorar sus condiciones de vida impulsará el mercado a seguir creciendo. En Rusia está prevista la puesta en servicio de 56 millones de metros cuadrados en 2007. vivienda, esta cifra podrá ser superada. Sin embargo, esto es completamente insuficiente para satisfacer la demanda. En nuestra opinión, la cifra de 100 millones de m2. por año asegurará una saturación aceptable del mercado.

La nota fue preparada por el servicio analítico de la corporación MIRAX GROUP

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