|
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА
Тенденции российского рынка жилой недвижимости
Апрель 2007 г.
Объем жилого фонда России ориентировочно составляет 2,8 млрд. кв. м. Примерно половина жилья была построена до 1970 года. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира. Если в среднем на одного человека в России приходится 20,7 кв. м. жилой площади (в Москве около 25 кв.м. на человека), то, для сравнения, в США эта цифра равна 70 кв. м, в Великобритании — 62 кв. м, в Германии — 50 кв. м, в Китае — 27 кв.м. (в Шанхае 34 кв.м. на человека). По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. метров жилой площади. В 2006 году в России было построено 50 млн. кв.м. жилья, т.е. 0,33 кв.м. на человека, тогда как для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, а также для улучшения жилищных условий на перспективу по международным стандартам необходимо строить около 1 кв.м. на человека в год. Для сравнения в Китае сегодня данный показатель равен этой величине.
Основным фактором роста цен на жилье в 2006 году мы считаем большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило 164,4 млрд. долл. США. Эти средства, так или иначе, стали доходами граждан России, и часть из них были вложены в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент — недвижимость. Кроме этого, хочется отметить привлечение российскими компаниями средств на международных рынках капитала — в 2006 году эта цифра составила порядка 60 млрд. долл. США, а общий долг коммерческих структур сопоставим с резервами ЦБ. Часть этих средств в виде зарплат и располагаемой прибыли от деятельности предприятий попадают в распоряжение граждан и, следовательно, на рынок недвижимости. Добавим, что в 2006 году российские компании привлекли в ходе IPO 16,5 млрд. долл. США, — т.к. в большинстве случаев российские компании ведут бизнес на территории РФ, то часть этих средств является доходами граждан России. В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году на 75%.
Привлекательным инструментом на рынке жилой недвижимости для многих граждан становится ипотека. Если в 2005 году объем рынка ипотечного кредитования составлял 4,5 млрд. долл. США, то в 2006 году — уже 13,5 млрд. долл. США, а прогноз на 2007 год — 17 млрд. долл. США. Доля Москвы составляет на данный момент не менее 50% от всего объема рынка ипотечных услуг. Очевидно, что в Москве рынок ипотечного кредитования начал формироваться раньше, чем в регионах, ввиду высокой концентрации финансовых потоков именно в столице, однако, как представляется, в будущем доля Москвы будет постепенно снижаться, а регионов возрастать. Динамичное развитие ипотеки представляет собой закономерное расширение услуг банковской сферы, соответствующих международным стандартам. При всех достоинствах данной услуги ипотека, тем не менее, является катализатором роста цен.
В последнее десятилетие рост населения, проживающего в крупных городах, стал общемировой тенденцией. Особенность России заключается в малой плотности населения на единицу площади и неразвитости инфраструктуры, главным образом транспортной, в целом по стране, что подталкивает стремление граждан проживать в мегаполисах. Хотя, по данным Росстата, соотношение городского и сельского населения на протяжении последних десяти лет относительно постоянно, по факту ситуация иная. В поисках работы большое число сельских жителей, снимая жилье (без прописки), проживает в крупных городах и желает приобрести квартиру, что также влияет на рост цены квадратного метра.
На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры. Сегодня участвовать в развитии территорий мегаполисов по силам только крупным девелоперам таким, как MIRAX GROUP, ИНТЕКО, ПИК, Система-Галс, ДОН-Строй и некоторым другим. В результате высокой стоимости строительства в крупных городах, менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье превышает московские показатели.
По итогам 2006 года цены на рынке загородной недвижимости выросли не столь существенно, как на жилье в черте города. Если в Москве цены на квартиры поднялись на 80%, то загородное жилье подорожало примерно на 40-50%. Основной проблемой при покупке загородного дома для постоянного проживания остается неразвитость инфраструктуры. Хотя в последнее время предпринимаются попытки изменить ситуацию- из заявленных крупных проектов Подмосковья, полностью обеспеченных инфраструктурой, можно назвать <Рублево-Архангельское>, территория колхоза <Коммунарка>, <NovaRiga>, <Зеленый Мыс>. Следует еще отметить, что в Подмосковье большинство городов и коттеджных поселков, даже при наличии развитой инфраструктуры, в значительной мере ориентированы на <взаимодействие> с Москвой, в основном в плане рабочих мест. Примечательно, что за границей вообще не существует понятия <загородная> недвижимость: там развитие территорий происходит более равномерно — в пригородах существуют свои муниципальные образования, школы, детсады, поликлиники, рабочие места.
На рынке загородной недвижимости Москвы обозначилась тенденция превышения предложения над спросом на коттеджные поселки верхнего ценового сегмента и нехватка поселков эконом-класса. В начале 2007 года сразу несколько компаний заявили о намерениях развивать это перспективное направление. Возможно, расширение предложения поселков эконом-класса будет являться решением жилищного вопроса для многих семей и приведет к некоторому оттоку покупателей с рынка недвижимости мегаполиса.
Большие перспективы для рынка жилой недвижимости открывает введение в оборот земельных участков, которые находятся в собственности. Подобная практика давно существует во многих странах и доказала свою эффективность. Пока недостаточно проработано законодательство в этой сфере, и банки практически не кредитуют строительство под залог земли. Данный инструмент должен подтолкнуть в первую очередь строительство частных домов.
Формирование цивилизованного рынка недвижимости, который предполагает в частности открытые инвестиционные торги, приведение отчетности девелоперских компаний в соответствие с международными нормами дает возможность развитию такого инструмента, как Паевые Инвестиционные Фонды недвижимости. В странах Западной Европы и США данный финансовый инструмент широко распространен. В России на сегодня насчитывается около 155 закрытых ПИФов недвижимости, общая капитализация которых составляет 65,1 млрд. рублей. В большинстве случаев средства фонда размещаются в объекты, располагающиеся по месту нахождения управляющей компании. Учитывая то, что из 282 управляющих компаний 207 располагаются в Москве и Московской области, очевидно, что основные объекты инвестирования находятся в московском регионе. Рост ПИФов, возможно, будет являться причиной повышения прозрачности рынка и более точной оценки стоимости кв.м. Развитие ПИФов недвижимости в регионах будет означать установление одинаковых <правил игры> для девелоперов на всем рынке жилой недвижимости России.
В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство особенно на рынке Москвы говорить о заметном <проседании> рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования. Поэтому, учитывая стабильную ситуацию в стране, продолжение динамичного развития бизнеса и, как следствие, постепенный рост доходов населения, можно ожидать, что к концу лета или началу осени мы будем наблюдать заметное повышение цен на рынке недвижимости, который, однако, будет далеко не столь скачкообразным, как в 2006 году. Желание граждан улучшить свои жилищные условия будет подталкивать рынок к дальнейшему росту. На 2007 год в России запланирован ввод 56 млн. кв.м. жилья, возможно, эта цифра будет превышена. Однако этого совершенно недостаточно для удовлетворения спроса. По нашему мнению, цифра в 100 млн. кв.м. в год обеспечит приемлемое насыщение рынка.
Записка подготовлена аналитической службой корпорации MIRAX GROUP
(495) 721-1000, доб. 1949
|
