Пулково разрешает посадку.

Пулково разрешает посадку.

Деловая зона вокруг аэропорта «Пулково« начала формироваться раньше, чем появились реальные для этого предпосылки. Строительство нового международного авиахаба несомненно повлияет на складывающийся здесь бизнес. Вопрос – как? «БН.ру« задал его экспертам, чтобы выяснить, как перенасыщение рынка коммерческих площадей уже отразилось на работе действующих объектов и каким образом должно проходить дальнейшее развитие деловых зон в Пулково.

Все земли в зоне близ терминалов петербургского аэропорта давно распроданы. Сначала на Пулковском шоссе появились гипермаркеты – «Лента«, «Метро«, «О’Кей«, «Карусель« и др. Затем торговые центры – «МасШтаб«, «Пулково-III«, достраивается стотысячник «Лето«. Позднее к торговой функции подтянулась офисная. Все построенные и проектируемые бизнес-центры помимо позиционирования в классе А и В+ имеют внушительные площади – от 30 до 80 тыс. кв. м. Около международного терминала уже действует бизнес-центр «Аэроплаза«, строятся офисные здания комплексов «Аэропорт Сити« и «Пулково Скай«.

Сегодня из-за отсутствия спроса владельцам и управляющим торговых центров в районе Пулково приходится идти на скидки, о которых, по словам одного из участников рынка, «говорить вслух – не принято«. В восьмиэтажном бизнес-центре «Аэроплаза«, констатирует другой эксперт, арендаторами занято не более трех этажей.

Финская EKE Group решила вводить комплекс «Пулково Скай« общей площадью 76 тыс. кв. м очередями, хотя строительство всех трех его корпусов практически завершено. «Экономической целесообразности в создании бизнес-центров высшей категории сейчас нет. Но кризис застал нас в тот момент, когда было выполнено 85% всех строительных работ. Дороги назад у нас просто не было«, – говорит координатор по работе с арендаторами EKE Group Лилия Еременко.

В составе комплекса «Аэропорт Сити« сейчас возводится только гостиница, строительство офисных зданий пока приостановлено. По мнению экспертов, опыт этих проектов показывает, что многие девелоперы и собственники земли возводили свои объекты в деловых зонах аэропорта«Пулково«, исходя из сухих экономических показателей, а не из того, что будет востребовано конечными потребителями. Становится очевидным, что для дальнейшего развития этой территории необходима единая концепция, включая новые обстоятельства – проект международного авиахаба. И без участия города в развитии инфраструктуры деловых зон в районе «Пулково« девелоперам не выжить.

Николай Казанский, коммерческий директор компании Colliers International SPb:
Одна из проблем развития деловой зоны «Пулково-III« заключается в том, что в краткосрочной перспективе здесь было заявлено к вводу сразу около 150 тыс. кв. м офисных площадей высокого класса. Учитывая, что весь объем петербургского офисного рынка на текущий момент составляет около 800 тыс. кв. м, запланированные здесь к вводу площади, объективно избыточны, даже в отсутствие кризиса на рынке. Кроме того, во вводимых в Пулково объектах изначально заявлялись слишком высокие арендные ставки. В бизнес-центрах на периферии они должны быть существенно ниже – на 40-50%, чем в центральных районах города. Это соответствует общемировой практике.

На мой взгляд, начало децентрализации офисного рынка в Петербурге пришлось на неудачное время. Эта идея могла быть успешной, если бы рынок находился на подъеме. Новые территории предполагалось превратить в развитые деловые зоны с хорошей транспортной доступностью. Существующие проекты оказались флагманами этого движения и, к сожалению, весь удар взяли на себя, ощутив кризис особенно остро. Показатели недозагрузки офисных площадей в удаленных от центра районах в настоящее время самые высокие и могут доходить до 80%.

В разных городах мира офисные центры, отели, торговые и рекреационные объекты являются естественными спутниками аэропортов. Однако необходимо учитывать, что часть коммерческих площадей будет запланирована и в составе нового международного авиахаба. Кроме того, девелоперы планировали ввести несколько десятков тысяч офисных площадей на территории деловой зоны «Пулково-I«.

На фоне перенасыщения рынка коммерческой недвижимости необходим глубокий анализ спроса, в том числе при планировании нового строительства на территории «Пулково-III«. Разумная площадь объекта для единовременного ввода, на мой взгляд, может быть в пределах 20-30 тыс. кв. м, более крупные нужно разбивать на очереди.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки «АРИН»:
Отсутствие единой концепции развития приаэропортовой зоны повлечет за собой неравномерное развитие объектов транспортной и инженерной инфраструктуры. Учитывая, что все земли в зоне Пулково находятся в частной собственности, в настоящее время очень сложно увязать все эти множественные интересы в единую концепцию развития. Точно такая же проблема и с функциональным зонированием территории. Со временем, конечно, приаэропортовая территория превратится в развитую и интересную для девелоперов и конечных пользователей общественно-деловую зону, как это произошло во всех крупных аэропортах мира. Но как долог будет этот путь развития в максимальной степени зависит от общей экономической ситуации в стране и от приверженности городских властей к практике жесткого градостроительного планирования.

В настоящее время застройка ведется по принципу «кто первый«. Это не совсем эффективно, поскольку «пионеры« освоения территории возьмут на себя все сложности и риски, связанные с процессом развития. Прежде всего, речь идет о формировании спроса на объекты в зоне Пулково, которого, по сути, нет. Наиболее успешными будут те проекты, которые стартуют параллельно с комплексной реконструкцией аэропорта – в 2012-2020 годах.

Сейчас количество «бумажных« проектов, предполагаемых к реализации на территории деловой зоны в Пулково, серьезно превышает емкость будущего рынка, даже если реализуются планы городского правительства о превращении аэропорта в международный хаб с пропускной способностью 30-40 млн пассажиров в год. В первую очередь это относится к офисным площадям. Все «лишние« проекты должны будут либо перепрофилироваться, либо умереть.

В настоящее время заполняемость бизнес-центров в зоне близкой к аэропорту составляет около 30%. Торговля также практически невостребована, поскольку отсутствует спрос. Сформировать его смогут только такие процессы, как развитие самого аэропорта и транспортной инфраструктуры, развитие жилищной застройки ближайших к зоне влияния аэропорта частей Пушкинского района Петербурга – «Славянка«, «Новая Ижора«, «На Царскосельских холмах«. Так, перспективы возникновения спроса на торговые комплексы мы оцениваем в 7-15 лет.

Александр Гришин, генеральный директор компании «VMB-Траст»:
Реализация большей части проектов, входящих в деловую зону «Пулково-III«, на сегодняшней день заморожена. Вводятся в эксплуатацию только объекты, достигшие к началу кризиса высокой степени готовности. А ведь до 2011 г. здесь планировалось построить более 800 тыс. кв. м коммерческих площадей различного назначения. Однако ряд нерешенных проблем, таких как транспортная доступность, всерьез замедляет развитие территорий и заполнение уже построенных офисных зданий.

В долгосрочной перспективе это место, бесспорно, удобное и перспективное. Однако сегодня уже очевидно, что нужно придумывать нетривиальные способы заполнения имеющих в зоне «Пулково-III« офисных помещений. Сегодня особенно важно правильно оценивать негатив и имеющиеся проблемы, чтобы успешно их нивелировать. Стало очевидно, что надо развивать всю зону комплексно, включая аэропорт. И без участия города в развитии инфраструктуры девелоперам не выжить.

Решение проблемы транспортной доступности, в частности, участники рынка видят по-разному. Некоторые специалисты высказываются за наземный экспресс по примеру курсирующего в Москве, кто-то считает более рациональным продление ветки метрополитена. Но это лишь одна из целого ряда проблем, для решения которых важна не только поддержка городских властей, но и консолидация сил всех работающих в зоне «Пулково-III« компаний.

Кирилл Акиньшин, директор отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis:
Деловая зона вокруг аэропорта «Пулково« действительно начала развиваться до появления всех необходимых предпосылок. И всегда опережала спрос, который был у жителей и гостей города к этой зоне. В начале не хватало покупателей гипермаркетам, потом он все-таки появился, но интерес к торговым центрам, таким как «Масштаб« или «Пулково-3« (стоят полупустыми), так и не возник. Поэтому существуют трудности при заполнении объектов арендаторами: действующие торговые центры заполнены наполовину, офисные – еще меньше. По-моему мнению, торговым центрам, здесь расположенным, не хватает масштабности. В этом смысле строящийся торгово-развлекательный комплекс «Лето«, площадь которого составит более ста тысяч «квадратов« будет более успешен.

Возможно, появление международного авиахаба улучшит ситуацию, но рассчитывать только на это – было бы глупо. Увеличившиеся количество транзитных пассажиров не позволит продавать больше. Помимо этого, концепция хаба наверняка будет включать создание новых торговых и офисных центров, гостиниц. Что со временем может еще более ухудшить ситуацию в действующих объектах.

Олег Громков, руководитель группы исследований рынков компании Knight Frank SPb:
Катализатором раннего формирования деловой зоны в Пулково послужило то, что город начал продавать подготовленные участки рядом с аэропортом еще в 2001 г. Близость к Петербургу, будущей Кольцевой автодороге, а также мировой опыт развития территорий около аэропортов, привлек сюда инвесторов. Сначала появились гипермаркеты и торговые центры, позже – бизнес-центры (в том числе на уже перепроданных по более высокой цене участках). При этом масштаб проектов превысил локальный спрос.

Для успешной заполняемости объектов еще на этапе строительства следовало снизить запрашиваемые арендные ставки, но общий рост рынка давал надежды девелоперам на улучшение экономики проектов. В результате, сегодня готовые объекты заполнены лишь на 15-50%. А основным инструментом для повышения заполняемости опять же становится снижение ставок аренды, что и происходит в последние полгода.

Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis CB:
Еще до наступления в нашей стране нестабильной экономической ситуации сроки заполнения одного из бизнес-центров, который был в числе «пионеров« в новой деловой зоне «Пулково-III«, не отвечали ценовым ожиданиям собственника. Единственное, что может помочь таким проектам – снижение этих ожиданий, уменьшение арендной ставки. В отличие, например, от Москвы, в Петербурге в таких зонах не могут быть расположены бизнес-центры класса А с высокими ставками, тем более сегодня, когда арендаторы стали более экономными. На мой взгляд, в «Пулково-III« целесообразно возводить техно- и бизнес-парки с невысокими арендными ставками.

Наталия Черейская, директор по маркетингу Becar Realty Group:
Деловая зона в районе Пулково начала формироваться, как только построили аэропорт: появились таможенные терминалы и склады, жилье. В начале перестройки в Авиагородке открылся бизнес-центр с конференц-залом, который арендовали перевозчики, декларанты и другие, связанные с таможней компании. Логично, что назревшая реконструкция аэропорта потребовала и развития деловой зоны.

Между тем, зона «Пулково-III« известна как «кладбище гипермаркетов«. Когда в ноябре 2002 г. здесь открылся гипермаркет «Лента« (общая площадь – 14 тыс., полезная – 7,8 тыс. кв. м) – это был еще относительно новый формат. К торговому центру был сделан хороший подъезд, организована парковка. Покупателям было удобно, они не обращали внимания на мелочи: в гипермаркете мало туалетов, к кассам стоят очереди… Других вариантов не было.

В декабре 2005 г. здесь появился торговый комплекс «МасШтаб« площадью в 20 тыс. кв. м, и в нем одним из якорных арендаторов стал универсам «Патэрсон«, который был дороже и меньше по площади торгового зала «Ленты«. Естественно, что его посещали в основном те, кому лень стоять в очереди и кого интересовал несколько другой ассортимент товаров. Удачным приобретением для «МасШтаба« стал гипермаркет товаров для дома «Санта-Хаус«, который привлекал достаточный поток посетителей благодаря своему ассортименту. Тогда еще на втором этаже был и фудкорт, и Plato, но в целом второй этаж с 3-4 арендаторами мало кого мог привлечь. После закрытия «Патэрсона« площади долгое время пустовали, и в итоге был открыт фитнесс-клуб Fitness House с четырьмя бассейнами.

В марте 2007 г. в рассматриваемой зоне открылся центр «Пулково-3« (48 тыс. кв. м), позиционирующий себя как многофункциональный развлекательно-торговый комплекс. В нем расположены кинотеатр, боулинг, бильярдный зал, но первый этаж объекта сейчас практически не занят арендаторами, представлены только «Арена«, «Триал-спорт«, ювелирные украшения. Паркинг частично переоборудован под картинг. К сожалению, сейчас ни траволаторы, ни лифты, не эскалаторы в комплексе чаще всего не функционируют, не говоря уже о подсветке внутри и снаружи. Сложно сказать, работает ли там ночной клуб и ресторан. Парковка перед комплексом практически отсутствует, ее не оборудовали ни перед открытием, ни позже.

Простая логика подсказывает, что владельцам всех комплексов можно было бы договориться и постараться объединить эти объекты общей галереей или парковкой, продумать другие варианты с целью создания ритейл-парка, но, увы…

Сейчас, на волне кризиса, модно говорить о том, что у нас рынок потребителя. Но никто по-прежнему не задумывается, а чего не хватает этому самому потребителю? Как его привлечь в свои торговые центры и даже, если этот потребитель по рытвинам и ухабам, наперекор съезду с КАД, все же стремиться в излюбленную «Ленту« или фитнесс-клуб, то как ему там нормально и бесплатно припарковаться? Как дойти от остановки в трехстах метрах от этих объектов? Как пройти там, где практически отсутствует пешеходный проход, а проезд затруднен? Все эти вопросы должны решить собственники и управляющие комплексов.