Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неизбежность?.

Ника Пологовая

Основной тенденцией рынков недвижимости Европы и США, вслед за которыми развиваются и рынки крупных российских городов, можно назвать постепенное смещение предпочтений в сторону возведения крупных объектов смешанного типа.
Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.
Сегодня в мегаполисах остро стоит проблема дефицита земельных участков, отводимых под застройку объектами любого типа. Бешеный ритм жизни, несовершенство транспортной системы и многие другие нюансы жизни городов-миллионников заставляют искать новые решения проблемы и выхода из создавшейся ситуации. В связи с этим, активный интерес, который проявляют к универсальным многофункциональным зданиям как покупатели и арендаторы недвижимости, так и игроки рынка, вполне объясним.
Однако само понятие многофункциональности не всегда имеет под собой реальную основу для такого названия. До настоящего момента были наиболее распространены так называемые торгово-офисные комплексы (нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть здания занимают офисные помещения), или наоборот: доминирует офисная часть при относительно небольшой торговой составляющей. При этом обе функции объекта, как правило, нейтральны по отношению друг к другу.
Несколько лет назад именно такие площади (одно- или двунаправленные) обладали наиболее привлекательными характеристиками по срокам окупаемости и стоимости строительства.
Это могли быть, как уже говорилось, торгово-офисные центры, гостинично-торговые или гостинично-офисные комплексы, торгово-развлекательные или многофункциональные жилые комплексы.
Их, так называемая, ограниченная многофункциональность, т.е. наличие доминанты и одного менее развитого модуля дополнительных площадей, сегодня уже не отвечают требованиям рынка. Поэтому появление действительно масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: развлекательной частью, гостиницей, апартаментами и т.п., – одна из последних тенденций.
Создание многофункциональных комплексов обусловлено следующими его преимуществами перед узкоспециализированными центрами:
• эффективное использование земельного участка и экономия ресурсов (в частности энергоресурсов);
• сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности;
• возможность гибкого перепрофилирования при увеличении конкуренции на рынке;
• целевая аудитория имеет несколько причин для посещения объекта;
• высокая инвестиционная привлекательность проекта, в связи с уменьшением рисков за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости).
Однако, строительство подобных объектов несет с собой не только положительные черты и возможность разрешения проблемы, но также и дополнительные сложности, которые чаще всего возникают при их создании:
• выбор концепции комплекса еще на стадии проектирования (следует учесть сроки строительства и возможные перемены на рынке за этот период);
• зонирование объекта во избежание возможного столкновения функций);
• применение продуманной стратегии позиционирования и дальнейшего продвижения объекта;
• необходимо учесть специфичность, затратность эксплуатации и управления объектом, постоянное поддержание здания на качественном уровне.
Очевидно, что представленный сегмент представляется одним из самых сложных на рынке: проекты многофункциональных зданий требуют особенно тщательной проработки. Однако, как в столице, так и регионах, уже имеется масса проектов строительства многофункциональных комплексов.
Несмотря на то, что гостиничная составляющая появилась в составе многофункциональных комплексов позднее остальных, именно она в ближайшее время станет неотъемлемой частью строящихся мультикомплексов. Это также связано с развитием туристической и деловой активности государства, соответственно прогрессирующим дефицитом площадей для размещения людей, и, как следствие – удачное вложение капитала в объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или его торговой части.
Сегодня в Москве действует несколько таких объектов, в состав которых входят гостиницы. Это Международный торговый центр, комплекс ”Swissotel Красные Холмы”, гостиница ”Рэдиссон-Славянская”. В 2008 году планируется к вводу в эксплуатацию гостиница ”Москва”, которая по праву может носить определение многофункционального комплекса, т.к. вместит в себя сразу несколько зон различноого назначение.
Ожидается, что наиболее крупные проекты будут реализованы в деловом районе ”Москва-Сити”, где также заложена большая гостиничная составляющая.
Многофункциональность продлевает прибыльность объекта. Согласование нескольких составляющих в одном объекте позволит получать доход от комплекса на разных стадиях его развития (сначала прибыль принесут торговые помещения, затем офисы и потом – гостиничная составляющая, которая и станет в итоге основополагающим финансовым потоком).
При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен представлять собой в итоге своеобразный город, максимально обеспечивающий своих ”жителей” необходимыми условиями для существования, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы, в свою очередь, получат объект, приносящий прибыль на всех этапах жизни проекта: от запуска первой очереди (при правильном планировании объект можно запускать поэтапно) до периода ”устаревания” площадей и их частичного перепрофилирования.
Оценивая вышесказанное, можно считать, что строительство многофункциональных комплексов сегодня, скорее необходимость и как следствие – неизбежность, позволяющая, с одной стороны, решать вопросы развития инфраструктуры мегаполисов, а с другой стороны, размещать инвесторам капиталы, которые принесут в дальнейшем прибыль.