Любовь Юлис: «Все сервисы – в одной сети!».

Любовь Юлис: «Все сервисы – в одной сети!»

Однажды Уинстон Черчилль заметил: «Мы придаем форму нашим зданиям, а они формируют нас». Речь шла тогда о строительстве нового здания палаты общин. Знал бы он, что полвека спустя его слова вполне могли бы стать девизом концепции «интеллектуального дома»!
Впервые об «интеллектуальных домах» (IB – Intelligent Building) заговорили в 1970-х годах в США. Наиболее прозорливые девелоперы и дизайнеры сразу увидели – родился новый бренд «Интеллектуальный Дом». Креативщики всех мастей мгновенно распробовали на вкус новое сочетание звуков – «интеллектуальный дом», smart house, IQ-home… Родилась не просто новая отрасль недвижимости, а гораздо большее – новая философия Дома. Однако единого стандарта «умного дома» все еще нет. По крайней мере на российском рынке. Но все чаще звучит тезис о необходимости создания интегрированной и автоматизированной инфраструктуры, которая позволила бы и экономить энергоресурсы, и создавать комфорт, и предоставлять информационные услуги, и управлять всеми процессами, и обеспечивать безопасность. И все эти разнопрофильные системы будут управляемы и контролируемы с помощью инфраструктуры связи.

Телекоммуникационная компания «КОМСТАР – Объединенные ТелеСистемы», созданная на базе трех крупнейших операторов связи «Комстар», «МТУ-Информ» и «Телмос», активно работает над созданием IB, где управление всеми системами и ресурсами будет осуществляться с помощью сетей связи. И параллельно решает задачу минимизации расходов на поддержание этих систем.
Предлагаем вашему вниманию интервью с Любовью Юлис, директором по работе с коммерческой недвижимостью компании «Комстар – Объединенные ТелеСистемы».

Корр.: Давайте изначально более детально уточним задачи, которые стоят перед вашим департаментом?

Л. Юлис: В широком смысле нашу работу можно рассматривать как автоматизацию зданий, их интеллектуализацию, поскольку сегодня без IT не могут существовать ни здание, ни бизнес. Настолько услуги IT-телеком «вросли» в бизнес наших клиентов, что порой невозможно разделить IT-услугу и бизнес-приложение. Наш департамент был создан в 2004 году и специализируется исключительно на партнерских отношениях с игроками на рынке коммерческой недвижимости. За два года мы приобрели достаточно большой опыт совместной работы с инвесторами, девелоперами, управляющими компаниями. У нас с ними общая задача: сделать так, чтобы клиент был доволен. То есть, предоставить ему максимум услуг и высокое качество обслуживания. В этом заинтересован и владелец здания, который хочет удержать арендатора, и мы, потому что хотим удержать своего клиента.

Корр.: Привлечь клиента и не потерять клиента: это главная составляющая формулы успеха. Но вряд ли найдешь среди производителей товаров и услуг таких, кто не терял бы клиентов. Наверное, такое случается и у вас?

Л. Юлис: Рынок меняется. Повышаются требования арендаторов к офисным зданиям. И конкурентная борьба за арендатора усиливается, хотя офисных помещений по-прежнему не хватает. Однако многое в нашей сфере удалось изменить к лучшему.
Например, в прошлом главной причиной ухода клиента было не столько качество сервиса оператора связи, сколько… переезд в другое офисное здание. Ведь каждый бизнес-центр обслуживался отдельным оператором, с которым подписывался эксклюзивный договор. Но сегодня такой подход не практикуется. По крайней мере в таких знаковых бизнес-центрах, как «Крылатские Холмы», «Аврора Бизнес-парк», «Башня на набережной», «Лотте Плаза», «Дукат III» теперь уже работают несколько операторов.

Корр.: То есть эксклюзив – это не только уникальность, но и монополия со всеми ее издержками?

Л. Юлис: Конечно, монополия. Но арендаторам необходимо предоставить не только право выбора, но и гарантировать полноценное резервирование. Ни один оператор – какой бы он ни был хороший! – никогда не сможет гарантировать безаварийность. И требований по резервированию, особенно тех, что предъявляют сегодня международные корпорации, не сможет выполнить ни один провайдер. Мы постоянно убеждали всех участников рынка отказаться от порочной практики «эксклюзива». И, кажется, убедили.

Корр.: Как строятся ваши отношения с инвесторами, девелоперами?

Л. Юлис: Владельца здания мы рассматриваем не как заказчика, а как партнера. Логика такого подхода абсолютна простая: владелец нам ничего не заказывает и ничего нам не платит.
Объединяет нас общий клиент. Девелопер инвестирует в здание, а мы – в собственные системы связи: прокладываем кабель, строим ввод в здание, устанавливаем узлы связи и т.д. То есть выступаем как соинвесторы. А владелец здания, как партнер, выделяет нам помещение, обеспечивает электропитание, заземления, кондиционирование, предоставляет закладные конструкции, знакомит нас с арендаторами. А мы в свою очередь берем на себя всю головную боль, связанную с получением технических условий и разрешений на работу, согласованием проектов, строительством, получением разрешения на все наши работы, подготовкой проектных документов на всех разрешительных стадиях. То есть все проблемы, связанные с телефонизацией здания, мы берем на себя.

Корр.: То есть партнерство начинается еще на стадии проектирования?

Л. Юлис: На любой стадии. Но чем раньше, тем меньше в итоге инвестор потратит средств. Как выглядит «традиционная» схема? Инвестор заказывает проектировщикам телефонию. И они по нахоженной тропе идут в МГТС, получают технические условия на медный кабель, делают проект – на все это, замечу, тратятся немалые деньги! – и потом все это оказывается ненужным, потому что не отвечает современным требованиям. Потом приходим мы, и все начинается с самого начала. И, кстати, когда проектируют все закладные конструкции, все серверные помещения, важно сразу проконсультироваться с теми, кто понимает, какими они должны быть, как должна быть организована инфраструктура связи и так далее.

Корр.: Может быть, причина «мартышкиного труда» в том, что не существует стандартов IB?

Л. Юлис: Нет даже четкой классификации для офисных зданий по классам «А», «В» и «С», не говоря уже о стандартизации «интеллектуальных зданий». Есть лишь условная договоренность, заключенная в 2003 году, между ведущими консультантами по недвижимости. И большинство застройщиков сегодня заявляют свои здания, конечно, как здание класса «А». Уверена, что брокерам, девелоперам и арендаторам нужна четкая классификация, которая упорядочит рынок. Хотя для нас эти тонкости не настолько важны – требования к телекоммуникациям в офисах классов «А» и «В» практически одни и те же.
Что касается интеллектуальных зданий, то непонятно, какие критерии его отличают. Зачастую на практике «интеллектуальным домом» называют здание, оборудованное единственной интегрированной системой, скажем, только кондиционирования или видеонаблюдения, что в корне неверно. Мы видим серьезные сложности в связи с недооценкой самими участниками рынка (строительного, ИТ и связи) потенциальных преимуществ сотрудничества. Сегодня «охота» на застройщика ИЗ осуществляется либо со стороны связистов, либо ИТ-компаний (варианты с многочисленными подрядчиками даже не рассматриваются), и такой проект обычно характеризуется «однобоким» сервисом в здании: или со связью очень хорошо, или с управлением инженерными системами неплохо. Сепаратная работа специалистов в области ИТ по созданию системы управления ИЗ может быть весьма эффективной, но отнюдь не оптимальной для конечного пользователя. Ведь обеспечить возможность, например, телевизору работать как экран системы безопасности, а телефону – в качестве домофона без участия связистов нельзя. Кроме того, это сотрудничество может сократить часть инвестиций в проект, обычно осуществляемых и ИТ-компаниями, и операторами связи.

Корр.: Какие услуги наиболее востребованы сегодня на объектах коммерческой недвижимости?

Л. Юлис: Требования к телекоммуникационным услугам сегодня очень изменились. Среди наших клиентов есть компании, которые уже заказывают интернет-каналы пропускной способностью до 100 Мбит/с. Дело в том, что на сетях нового поколения сейчас обеспечиваются ранее невозможные технические параметры услуг связи (передача одновременно голоса, видео и данных на скоростях до 1 Гбит/с, объединение территориально распределенных объектов в единую корпоративную сеть с планом сокращенной нумерации, обеспечение централизованного видеонаблюдения).

Поэтому и для телефонии, как правило, все серьезные компании-заказчики уже устанавливают собственное оборудование, получая гораздо большую свободу действий. Правда, пока еще популярны гибридные решения, поэтому и возможности IP-технологий реализуются частично. Для организации внешней телефонии клиенты предпочитают брать традиционные потоки E1, подключают их к IP-станции, а уже внутри офиса строят IP-сети. Хотя, имея внутреннюю IP-сеть, нет смысла внешнюю сеть выстраивать традиционным способом. Видимо, большинство компаний-заказчиков еще психологически не готовы полностью перейти на VoIP. Однако клиенты в новых офисных зданиях все чаще заказывают каналы уже совершенно иной пропускной способности. Если раньше нормой был канал Е1 (2 Мбит/с), то сейчас заказывают Е3 (45 Мбит/с), либо VPN (частные виртуальные сети – ред.) по IP-сети с пропускной способностью – 20, 50 и 100 Мбит/с. Например, в комплексе «Крылатские Холмы», где разместились офисы Microsoft, Cisco, Huawei, уже поступили заказы на каналы по 45 Мбит/с.

В бизнес-центре «Аврора Бизнес-парк» специально для одного из арендаторов – банка – мы установили несколько VPN каналов –
100 Мбит/с, 100 Мбит/с, 10 Мбит/с. В зданиях такого уровня операторы должны использовать только сети нового поколения и приходить к ним уже Гигабитными каналами. Полноценные услуги, повторяю, могут предложить только несколько крупных операторов с собственными сетями нового поколения.

Корр.: Каков ваш прогноз на 2008 год, когда ММДЦ «Москва-Сити» принесет миллион квадратных метров офисных площадей?

Л. Юлис: Эксперты прогнозируют, что в 2008 году должно наступить насыщение рынка коммерческой недвижимости, т.е. баланс между спросом и предложением. Скорее всего коэффициент свободных помещений немного вырастет.

Корр.: Предполагается ли, на ваш взгляд, снижение цен?

Л. Юлис: На снижение цен в ближайшее время вряд ли есть смысл рассчитывать. Но они обязательно стабилизируются. Если же предложение значительно превысит спрос, вот тогда ставки начнут снижаться. Сегодня это трудно предсказать.

Корр.: Кого вы можете назвать среди застройщиков, с кем у вас сложились хорошие партнерские отношения?

Л. Юлис: Это Forum Property, CMI Development, Хайнс, MIRAX GROUP, ХОРУС, AIG/Lincoln, налаживаем отношения с ENKA и Capital Group. И мы открыты сотрудничеству со всеми, кто работает на этом рынке, – ИТ-интеграторами, уже известными игроками и вновь появляющимися инвесторами и девелоперами.

Корр.: Какое место занимают сегодня беспроводные технологии, каково их будущее?

Л. Юлис: Сегодня для доступа в Интернет довольно широко применяется Wi-Fi. «Комстар-ОТС» занимается целой программой организации хот-спотов, устанавливая их в общественных местах, ресторанах, лобби гостиниц, библиотеках. Это решение также интересно крупным гостиницам, где вместо строительства дорогостоящей СКС устанавливается оборудование Wi-Fi и таким образом обеспечивается доступ в Интернет из номерного фонда.
Но решить проблему полной мобильности может только конвергенция проводной и мобильной связи, так называемая услуга FMC (Fixed Mobile Convergence – ред.). Это услуга завтрашнего дня, сегодня мы ее тестируем на своей сети совместно с нашими партнерами МТС.
Уверены, что будущее телекоммуникаций именно за FMC, т.е. скоро все пользователи будут работать с мобильными устройствами, способными переключаться с режима GSM на Wi-Fi при входе в соответствующим образом оборудованное здание.

Корр.: Список услуг постоянно расширяется. Что стимулирует развитие рынка IT и телеком услуг – требования клиентов?

Л. Юлис: Процесс двусторонний. С одной стороны, клиенту нужно что-то новое, с другой – мы предлагаем новинку, о которой он даже не предполагал. Когда в 2003 году мы ввели в эксплуатацию сеть нового поколения, это был колоссальный технологический рывок, большая часть наших клиентов не представляла о существовании таких услуг. Появились VPN второго и третьего уровня и открылись совершенно иные возможности, скорости и гарантии качества. Но спрос на хорошее «новое» вырастает мгновенно. Например, мы уже получили первый заказ на VPN канал 1 Гбит/с.
Корр.: Наконец, последний вопрос: самая актуальная сегодня задача автоматизации зданий?

Л. Юлис: Это задача интеграции систем разных производителей. Одна компания не способна создать универсальный «интеллект». Но что получается? Сама по себе каждая система великолепна и уникальна. А вместе эти «умные решения» никак не хотят работать, либо каждое управляется из своего центра, что создает неудобство и избыточность при обслуживании. Идеальная схема: все сервисы находятся под контролем единой системы управления! Вторую проблему я уже называла – сепаратная работа ИТ-интеграторов, девелоперов и операторов связи в рамках проектов по созданию автоматизированных зданий.