|
<P><IMG height=274 src=»/konti.jpg» width=248 border=0></P>
<P><EM>Вячеслав Тимербулатов вице-президент группы компаний «КОНТИ»</EM></P>
<P><EM><STRONG>АЗ:</STRONG> Группа компаний «КОНТИ» выступала одним из главных идеологов разработки программы «Новое кольцо Москвы». Не могли бы вы подробнее рассказать о настоящем положении дел по реализации данной программы?</EM></P>
<P><BR> <STRONG>Вячеслав Тимербулатов: </STRONG>Действительно, идея постройки высотных зданий пришла нам еще в 1994 году. В результате в период с 1995-1996 г по нашему заказу НИИ Генплана проводил исследовательскую работу по определению наиболее подходящих с точки зрения визуальноландшафтного фактора строительных площадок под жилые высотные здания.<BR>В итоге по инициативе Корпорации «Конти» была подготовлена Городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы», которая в 1999 году получила статус муниципальной. Программа предусматривает строительство серии (около 60) высотных многофункциональных жилых комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы.<BR>В 2005 году нами был введен в эксплуатацию первый возведенный в рамках программы высотный жилой комплекс «Эдельвейс» на Кутузовском проспекте. В этом году в рамках программы планируется выставить на аукцион 13 новых площадок, всего до 2015 года должно быть возведено 200 многофункциональных высотных комплексов, также определены инвесторы по трем новым объектам.</P>
<P><EM><IMG height=296 src=»/konti 2.jpg» width=248 border=0></EM></P>
<P align=left><EM>Жилой комплекс «Континенталь»</EM></P>
<P align=left>Строительство высотных зданий в столице сегодня просто необходимо, так как город больше не может разрастаться вширь, один из выходов — расти ввысь. Вместе с тем застройщикам выгодно строить на полученной земле объекты с большой функциональной площадью. «Выход» жилья с одного квадратного метра в высотном комплексе несоизмерим ни с каким другим строительством.<BR> Тем не менее программа «Новое кольцо Москвы», на мой взгляд, реализовывается несколько медленнее, чем было запланировано. Связано это с тем, что при выставлении площадок на аукцион допускаются некоторые неточности, вызванные низкой проработкой конкурсной документации. Обычно плохо бывают изучены вопросы инженерных сетей, коммуникаций, геоподоснов, что влечет за собой дополнительные затраты со стороны инвестора. Более того, предназначенные под застройку участки отличаются не очень удачным расположением, при этом стоимость их достаточно высока.<BR>В связи с низкой проработкой документации значительно увеличивается срок освоения площадки, соответственно снижается и инвестиционная привлекательность.</P>
<P align=left><EM><STRONG>АЗ:</STRONG> Какие высотные здания уже построены «КОНТИ»? В каком сегменте строительного рынка возведение высоток видится наиболее приобритетным: жилая недвижимость или коммерческие объекты?</EM></P>
<P align=left><STRONG> Вячеслав Тимербулатов:</STRONG> В 2005 году мы закончили строительство жилого комплекса «Эдельвейс» на Кутузовском проспекте. Сейчас Группа компаний «Конти» возводит на проспекте маршала Жукова комплекс переменной этажности «Континенталь» (4 — 20 — 24 — 48). Каждое из этих зданий — это целый многофункциональный комплекс включающий в себя кроме жилых и офисных помещений, магазины, спортивные залы, рестораны, медицинские центры и другие объекты инфраструктуры.<BR>Изначально программа предусматривала строительство только жилых домов, но возведение объектов коммерческой недвижимости также достаточно перспективно.<BR> Жилое высотное здание окупается значительно быстрее, чем объекты офисной и коммерческой недвижимости. По нашим подсчетам, срок его окупаемости — три года с начала строительства. Норма прибыли 15-20%. Что касается офисных и гостиничных комплексов, строить их могут компании, имеющие опыт управления подобными объектами, так как средства от реализации таких проектов окупаются в течение 10-15 лет.</P>
<P> <EM><STRONG> АЗ:</STRONG> «КОНТИ» своими силами справляется с подрядами на инженерные работы (системы отопления, вентиляции, кондиционирования и их автоматизация) или вы привлекаете сторонние организации? Можете назвать компании, с кем у вас сложились партнерские отношения?</EM></P>
<P><BR> <STRONG>Вячеслав Тимербулатов:</STRONG> Группа компаний «Конти» — строительная компания полного цикла, соответственно у нас есть и проектировщики, и своя генподрядная организация. Тем не менее на инженерные работы мы достаточно часто привлекаем подрядчиков.</P>
<P><BR> <EM><STRONG>АЗ:</STRONG> Как организована служба эксплуатации на объектах «КОНТИ»? На ваш взгляд, эксплуата5 ция высотного здания отличается чем-то от эксплуатации обычного объекта?</EM></P>
<P><BR> <STRONG>Вячеслав Тимербулатов:</STRONG> Эксплуатация высотного здания значительно отличается от обслуживания обычного дома: совершенно другие нормы эксплуатации по инженерному обеспечению и строительным конструкциям, которые находятся на большой высоте. По вопросу технической эксплуатации высотных зданий существует объемная проектная документация, поскольку данные сооружения относятся к первой категории и проектируются по особым СНИ — Пам.<BR> Высотные дома — это автономные многофункциональные комплексы, поэтому в них установлены сверхмощные дизельные генераторы.<BR>Для функционирования небоскреба необходимо специальное оборудование, например дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладываются напрямую, без использования накопительных резервуаров. Необходимы особые системы кондиционирования и вентилирования здания.<BR> Все высотные здания должны быть оборудованы системами автоматизации пожарной безопасности. Это не только тушение, но и реагирование на очаг возгорания в любой точке здания. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Система реагирует на малейшее изменение температурного режима.<BR>При подборе лифтовой системы учитываются высота здания, площадь этажей, максимальное число пассажиров, количество жильцов/служащих в здании, предполагаемое число лифтов в здании. Как лифтовые шахты, так и сами кабины пожароустойчивы. Предусмотрена автономная энергосистема, которая исключает возможность того, что лифты окажутся заблокированы. В случае отключения центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание. Это значит, что в течении трех-четырех часов лифты продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах жильцов будут вода и электричество.<BR>Все это оказывает дополнительные ограничения на службу эксплуатации.</P>
<P><BR> <EM><STRONG>АЗ:</STRONG> Как может высотность влиять на увеличе5 ние расходов, связанных с эксплуатацией здания? Не проводились ли в вашей компании экономические исследования целесообразности строительства высотных зданий для инвестора/застройщика — в зависимости от высоты объекта?<BR><BR></EM><STRONG>Вячеслав Тимербулатов:</STRONG> Удорожание себестоимости строительства высотного здания происходит за счет затрат на сложную инженерию и составляет порядка 1,5-2 тыс. долл./кв. м. Конструктивные особенности высотных зданий требуют установки специальной системы водоснабжения, канализации, кондиционирования. При строительстве таких домов предусмотрена сложная инженерия, необходимы дублирующие коммуникации, технический этаж, разделяющий здание на две части.<BR> Особое значение имеет состояние грунтов под проектируемым домом, поскольку проводятся тщательные геологические исследования. Это дополнительно влияет на увеличение расходов.<BR> Небоскребы, как правило, являются «интеллектуальными домами». Соответственно в этих зданиях установлены дорогостоящие системы, собирающие информацию о состоянии всех внутренних сетей, всех процессах, происходящих в доме. В высотных жилых комплексах стоит программное обеспечение, которое позволяет за всем этим оперативно следить. Соответственно все это в свою очередь отражается на стоимости эксплуатации здания.</P>
<P align=left><EM><STRONG><IMG height=359 src=»/konti 1.jpg» width=248 border=0><BR></STRONG>Жилой комплекс «Эдельвейс»</EM></P>
<P><EM><STRONG>АЗ:</STRONG> Что сдерживает сегодня развитие строительства в Москве? Какие существуют причины и каковы пути их решения?</EM></P>
<P><BR><STRONG><EM> </EM>Вячеслав Тимербулатов:</STRONG> Одна из основных проблем сегодня — это отсутствие площадок под строительство без серьезных обременений. Освоение новых участков связано с реконструкцией или сносом ветхих зданий, выводом промышленных предприятий, модернизацией или прокладкой новых инженерных сетей. Все это требует применения новых технологий и больших денежных вложений. Среди существенных проблем строительного рынка можно также выделить и монополизацию рынка строительных материалов.<BR> Наличие административных барьеров приводит к значительному увеличению сроков реализации проектов. У подавляющего большинства объектов этот срок составляет сегодня 3-4 года. А увеличение сроков реализации приводит к снижению оборота капитала, что заметно сказывается на себестоимости. По отдельности они не имеют существенного влияния на себестоимость, но их совокупный размер зачастую заставляет отказываться от реализации того или иного проекта.<BR> Для частичного решения существующих проблем необходима серьезная поддержка инвесторов-застройщиков со стороны столичной администрации: возможно, за счет снижения налоговой нагрузки на строительные компании, увеличения прозрачности бюрократической системы, связанной с выделением участков под застройку и согласованием строительной документации.<BR><EM><STRONG> <BR><BR>АЗ:</STRONG> Какие города, на ваш взгляд, наиболее привлекательны для строительства?</EM></P>
<P><BR><STRONG><EM> </EM> Вячеслав Тимербулатов:</STRONG> Сегодня в регионах наиболее востребованы объекты коммерческой недвижимости, доходность от вложений в которые может достигать 50%, в зависимости от успешности проекта. Доходность от инвестиций в жилую недвижимость составляет лишь порядка 10-15%.<BR>Что касается наиболее инвестиционно привлекательных регионов, то, по нашему мнению, это Санкт-Петербург, города на Черноморском побережье, Калининград. </P> |
|
