Комплекс «Федерация».

Комплекс «Федерация»

Интервью с Артуром Владимировичем Александровым, директором по строительству комплекса «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити»)

Артур Владимирович Александров, директор по строительству комплекса «Федерация», MiraxCity.

Закончил СПб ВИСКУ им. Комаровского.

Работал заместителем генерального директора компании «Строймонтаж» (Санкт-Петербург).

С 2002 года работает в Москве (корпорация MIRAX GROUP). Участие в проектах: «Корона», «Золотые Ключи 2», комплекс «Федерация».

— Артур Владимирович, как в MIRAX GROUP родилась идея строительства комплекса?

— Комплекс «Федерация», несомненно, является очень амбициозным проектом, а перед MIRAX GROUP стояла задача повысить свой статус на московском строительном рынке. То, что нам удалось подготовить проект, удовлетворивший все заинтересованные стороны и оправдавший возложенные на нас надежды, итог долгой кропотливой работы и профессионализма сотрудников корпорации. Сейчас можно сказать, что комплекс «Федерация» является нашей «визитной карточкой» и оправдывает себя как с экономической, так и с идеологической точек зрения.

— Опасались ли Вы сложностей технического характера, с которыми предстояло столкнуться? Ведь до сих пор таких объектов, как комплекс «Федерация», в России не строилось.

— Мы очень серьезно подошли к вопросу изучения международного опыта высотного строительства, посетили немало строек по всему миру, где наши специалисты ознакомились с большим количеством объектов, изучая вопросы по конструктивам зданий, функциональному зонированию, организации вертикального транспорта, комплексной безопасности, противопожарным системам, решениям для фасадов, и т.д. Перед тем как начать строительство комплекса, мы провели большую исследовательскую работу и понимали, что нам предстоит сделать.

— Какая из стран, на Ваш взгляд, обладает наибольшим потенциалом в области строительства высотных зданий? На кого стоит равняться российским специалистам?

— Равняться можно и на Россию. Российский подход к проектированию инженерных систем не сильно отличается от немецких решений, но заметно отличается от американских систем, где с точки зрения энергетики принимаются совершенно другие, гораздо менее консервативные, подходы.

— Но в Германии не так много высотных проектов?

— Тем не менее уровень технологичности проектирования и строительства в Германии очень высок. Сегодня Германия задает тон в строительстве в Европе, да и во всем мире. Немецкие проектировщики работают, например, в Китае и ОАЭ.

— Проводили ли Вы экономические расчеты целесообразности строительства комплекса «Федерация»? Существует мнение, что высотные здания при преодолении определенной этажности становятся крайне невыгодными владельцам из-за резко возрастающих расходов на эксплуатацию.

— Естественно, мы проводили экономические исследования. Причем независимые оценки проводились по функциональному зонированию, архитектурным решениям, вертикальному транспорту, инженерным системам, конструктиву. После детальных проработок предложенных вариантов мы выбрали наименее оптимистичный вариант и поняли, что это все равно будет выгодно.

— Сейчас экономические расчеты оправдываются?

— Оправдываются. И не только экономические расчеты, но и расчеты по организации и проектированию.
— Проектную документацию по инженерным системам комплекса изначально разрабатывали отечественные специалисты. Почему впоследствии генеральным проектировщиком была выбрана немецкая компания Ebert International?
— Генеральным партнером проекта «Федерация» выступает «Внешторгбанк». Одним из условий нашего договора является привлечение ведущих мировых фирм для проектирования и строительства комплекса. Отчасти благодаря этому мы пришли к необходимости заключить контракт с Ebert International. Однако в итоге мы получили результат, сопоставимый с тем, что предложили отечественные специалисты.

— То есть можно сказать, что уровень российских специалистов сравним с ведущими европейскими проектировщиками?

— Конечно. Уровень российских специалистов достаточно высок и сравним с европейским. Наши проектировщики в состоянии грамотно выполнять сложные объекты.

— Что нового с инженерной точки зрения реализовано в проекте комплекса «Федерация»? Что отличает его от других высотных зданий?

— С точки зрения энергетики есть очень интересные решения. Мы подаем 20 киловольт сразу в здание на трансформаторные подстанции, расположеные на технических этажах. Даже похожего решения точно нет в России и, скорее всего, нет в других странах. Обычно 20 киловольт никто не тянет до узлов концентрации энергии. В башне «А» будет 7 технических этажей, в башне «Б» — 5. Почти на каждом техническом этаже будут свои трансформаторные подстанции.
Разрабатываются особые подходы и отдельный проект по системе комплексной безопасности. Нельзя сказать, что здесь будет что-то абсолютно новое, но для большинства наших объектов таких проектов ранее не делалось.

— Система автоматизации и управления комплексом будет выполнена на основе международного стандарта BACnet. Как Вы оцениваете выбор этого протокола как главного связующего для технического оборудования обеих башен?

— К сожалению, я не обладаю глубокими знаниями в этой сфере и с технической точки зрения оценить по достоинству протокол не смогу. Однако как управляющий могу сказать: безусловно, удобно то, что BACnet позволяет объединить системы и оборудование от разразличных производителей. Эта технология играет на руку владельцу здания, который может без проблем объединить в единую схему все сигналы от инженерного оборудования и управлять им так, как считает нужным.

— В конце февраля 2006 года была завершена заливка бетонного основания башни «А». Каков график строительства второй башни комплекса?

— Каркас башни «А» будет подготовлен примерно через 2 года. Далее с интервалом в 6 месяцев — основные системы: инженерное оборудование, фасад, отделка. Через год после окончания работ над каркасом мы полностью сдадим объект в эксплуатацию. Обе башни будут сдаваться в эксплуатацию поэтапно. Сначала нижняя часть здания, а потом уже верхняя. В башне «А» сначала будет сдано 34 этажа, потом 47 и уже потом гостиница и апартаменты.

— Нижняя часть башен будет сдаваться в эксплуатацию, а над ней будут вестись строительные работы?

— Да. Арендаторы займут нижние этажи и будут их эксплуатировать. Там будет безопасно и созданы все условия для нормальной работы. При этом верхняя часть будет достраиваться. Конечно, на тот момент фасад башни уже будет закончен. Уже сейчас видно, как работы по фасаду догоняют возведение каркаса.

— При проведении тендера на разработку и инсталляцию инженерных систем первой башни MIRAX GROUP предлагала выкупать участникам тендерную документацию. Оправдались ли Ваши ожидания по качеству предоставленных предложений?

— Наши ожидания от тендера по башне «Б» полностью оправдались. Мы получили приемлемое качество документации и проектных работ. Вообще нормальная практика на всех тендерных торгах, предлагать выкупать тендерную документацию. Этот подход мы используем везде, кроме может быть мелких тендеров.

— Тендер на инженерные системы башни «А» будет проходить аналогично?

— Да.

— Он будет проходить отдельными лотами (автоматика, электрика, безопасность, HVAC) или будет выбран генеральный подрядчик?
— Разбиение по лотам необходимо, чтобы вести детальное отслеживание стоимости контракта. Если Вы посмотрите на результаты тендера по башне «Б», то увидите, что его выиграл консорциум «АРМО-Групп», Schneider Electric и Johnson Controls. Они, по сути дела, выступают генеральным подрядчиком по инженерным системам башни «Б». Кто будет выбран для работ в башне «А», покажут результаты тендера.

— Можно утверждать, что при строительстве комплекса «Федерация» используется так называемый «азиатский путь»? (На строительной площадке присутствуют компании конкуренты.)

— Именно так. Есть здоровая конкуренция, повышающая ответственность каждой компании к своему участку работы, качеству и срокам. Поэтому мы привлекли разных подрядчиков по каркасу, разных — по сваям и т.д.

— Комплекс «Федерация» будет самым крупным мультивендорным (объединяющим инженерное оборудование от разных производителей) BACnet проектом в Европе. С технической задачей такой сложности российские специалисты никогда прежде не сталкивались. Чем ассоциация BIG-RU могла бы быть Вам полезна в этом вопросе?

— Ассоциация BIG-RU, безусловно, будет полезна MiraxCity для установления дополнительных контактов. Мы рассчитываем выйти через Ассоциацию на другие отношения с производителями и поставщиками, заинтересованы в отзывах о тех или иных компаниях и системах.
На сегодняшний день самое важное — информация. Наша компания заинтересована в получении нужной информации для принятия грамотных решений.

— То есть Ассоциация BIG-RU может выполнять роль консультанта при выборе партнеров по инженерным системам?

— Да, как консультант, советник по инженерным системам и, может быть, как провайдер наших корпоративных идей.

— Какова обычная практика MIRAX GROUP по техническому обслуживанию построенных зданий?

— У нас есть собственная компания по обслуживанию зданий — MiraxService. Ее возглавляет вице-президент MIRAX GROUP — Привезенцев Максим Вячеславович. В настоящее время он ведет активную работу по налаживанию деятельности службы эксплуатации в комплексе «Федерация».

— Предполагается единая служба эксплуатации для обеих башень?

— Обслуживать обе башни будет одна служба эксплуатации. В то же время существует возможность разделения объекта на блоки так, чтобы всегда можно было бы эксплуатировать, обслуживать или даже продать часть комплекса. Например, можно продать башню «А» отдельно от башни «Б» и так же отдельно их эксплуатировать. Все сделано для удобства эксплуатационной службы.

— В комплексе предусмотрены помещения различных назначений, в том числе гостиница HYATT, у менеджмента которой, наверняка, есть свои требования к инженерным системам и к системам автоматизации в частности. Какие особенности в организации обслуживания инженерного оборудования предусмотрены?

— Подготовлены технические решения, удовлетворяющие заранее предъявленным требованиям HYATT, касающимся интерьеров, инженерных систем, организации контроля доступа и вплоть до стирки полотенец. Похожие регламенты существуют у большинства наших клиентов в «Федерации». Мы объединили их, систематизировали и предложили решения, соответствующие любым запросам. У каждого из арендаторов будет возможность управлять своим блоком, но сигналы, необходимые для безопасности и общего управления зданием, будут направляться на основной (или резервный) диспетчерский пункт общей эксплуатационной службы, находящийся в одной из башен комплекса.

— Недавно была опубликована информация о строительстве на территории ММДЦ «Москва-Сити» шестисотметровой башни «Россия». Обладая уникальным опытом строительства башен «Федерация», как Вы оцениваете перспективы башни «Россия»?

— С инженерной точки зрения задача, безусловно, выполнимая. С экономической — не факт, поскольку трудно предсказать ликвидность проекта. Я не думаю, что найдется много желающих финансировать проект, тем более, учитывая масштабность планов. Для начала надо, используя американский подход, получить инвестиции на 75—90% стоимости здания. То есть сперва его надо продать, а потом уже начинать строить.

— Но какой все-таки Ваш прогноз относительно строительства башни «Россия»?

— Построить ее нетрудно. Я знаю, как это сделать. Но общего прогноза делать не буду. Я — строитель и в меньшей степени — девелопер.

— Какие проекты планирует реализовать Ваша компания в ближайшем будущем?

— Мы активно ведем переговоры с компанией «МонАрх» по участию в строительстве Мэрии Москвы на 15-м участке «Москва-Сити» и очень хотим участвовать в этом знаковом, интересном для нас со всех точек зрения проекте. Тем более ни у нас, ни у корпорации «МонАрх» не хватит сил на это поодиночке. Для того чтобы реализовать этот проект, придется забросить другие объекты, что неправильно с экономической точки зрения. Нам представляется логичным объединить наш опыт и усилия, разделив блоки работ.

— Когда будет приниматься решение?

— Тендер еще не объявлен, но мы ведем тесные переговоры по созданию консорциума.

Мы готовы к строительству любого здания внутри «Москва-Сити». Здесь нет зданий более сложных, чем комплекс «Федерация». Все проекты равносложные. Виды на развитие строительства в «Сити» у нас есть, опыт накоплен большой. Мы готовы принять участие в тендере на строительство любого здания, знаем, как его построить, понимаем, чего хочет девелопер, имеем опыт работы с поставщиками и подрядчиками.