Марина Смирнова – заместитель директора Департамента консалтинга, руководитель группы гостиничного консалтинга ”Colliers International.
О компании:
”Colliers International” – международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Объединяет офисы в Северной и Южной Америке, Европе и Азии, что дает возможность применять международные технологии с учетом специфики локальных рынков, а также выполнять самые сложные операции с недвижимостью в любой стране мира. Сегодня компания предлагает полный комплекс услуг в области коммерческой недвижимости и учитывает все возможные требования клиента.
Сотрудничает как с международными корпорациями, так и с российскими компаниями.
Оказывает консультационные услуги по аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений, консультирует в области гостиничной недвижимости. Также предоставляет услуги по оценке недвижимости, исследованиям рынка, разработке концепций, управлению объектами недвижимости, проводит анализ инвестиционных проектов и многое другое.
Ирина Ушакова – старший аналитик ”Jones Lang LaSalle Hotels Russia & CIS”
О компании:
”Jones Lang LaSalle” – единственная компания в сфере недвижимости, вошедшая в список ”100 Лучших компаний, где стоит работать” и в список ”400 Лучших крупных компаний” журнала ”Forbes”. Имеет свыше 150 представительств, работающих на рынках более чем 450 городов в 50 странах мира. Общий оборот в 2006 году составил около 2 млрд. долл. США. Компания предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом собственникам, арендаторам и инвесторам на местном, региональном и глобальном уровнях. Является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет более 92,9 млн. кв.м. площадей по всему миру. В 2006 г. общий объем заключенных сделок по приобретению, продаже и привлечению финансирования составил 70,9 млрд. долл. США.
”АЗ”: Уже не первый год Москва испытывает острый дефицит в гостиничных номерах (особенно среднего ценового диапазона). Каковы перспективы строительства новых объектов гостиничного хозяйства в столице?
Марина Смирнова: В планах строительства гостиниц в Москве нет недостатка: по сообщению Правительства Москвы, в течение ближайших 3 лет предполагается построить 100 гостиниц, или по одной каждые три месяца. Конечно, эти планы будут скорректированы жизненными реалиями, но уже в 2007 году предполагается открыть (помимо ”Ритц-Карлтона”, принявшего первых посетителей в июле 2007 г.), гостиницу ”Милан” (300 номеров, ул. Шипиловская) и ”Бородино” (230 номеров, ул.Русаковская). Обе гостиницы по набору услуг позиционируются в среднем сегменте (3-4*), но по цене – скорее в верхнем (стоимость проживания в стандартном номере составят 200-250 долл.США/сутки).
По прогнозам специалистов нашей компании, в Москве будут строиться преимущественно дорогие гостиницы, что объясняется высокой стоимостью земли и высокой конкуренцией за ее участки между другими проектами коммерческой и жилой недвижимости. Относительно дешевые отели будут ”вытесняться” ближе к МКАД, в зоны с затрудненной транспортной доступностью и неразвитые (с деловой точки зрения) районы.
Ирина Ушакова: Действительно дефицит есть, причем не только в самом востребованном среднем, но и в высоком сегментах рынка. К сожалению, гостиницы среднего сегмента рынка пока что появляются в Москве не часто.
Около трех гостиниц было введено в эксплуатацию за последние годы, но все они из высокого сегмента. Ожидается выход на рынок гостиницы ”ORCO MaMaison” (ул. Покровка), но все это – единичные случаи.
Планы Правительства Москвы по реализации более 350 гостиниц в период до 2010 г. видоизменяются уже несколько лет, однако новых гостиниц появляется не так много. В первую очередь наша компания рассматривает сегмент рынка, в котором находятся объекты, сравнимые с интернациональным уровнем. Тут строится не так уж много отелей: ожидается выход ”Four Seasons” (в обновленной гостинице ”Москва”), ”Hilton” (на месте гостиницы ”Ленинградская”) и комплекс зданий ”Москва-Сити”, где также будут расположены гостиничные объекты.
Наши прогнозы относительно планов построить 350 гостиниц до 2010 г. – слишком амбициозные. В основном рынок будет расширяться за счет пополнения высокого сегмента.
Объекты среднего сегмента будут также востребованы в столице ближайшие два года однозначно и цены на них останутся такими же высокими.
”АЗ”: Гостиницы Москвы выделяются из числа других крупных городов мира очень высокими ценами. Как, по Вашему мнению, данная ситуация влияет на степень загрузки гостиниц? Ваш прогноз относительно дальнейшего роста цен?
Марина Смирнова: Мы прилагаем наш годовой отчет по гостиничному рынку Москвы. Там есть динамика цен и загрузки.
Конечно, высокие цены влияют на снижение спроса, но в целом, поскольку цель поездки основных клиентов гостиниц города – деловая, замены этому направлению нет (клиент, имеющий деловые связи в Москве, не может провести переговоры в каком-то другом городе). Поэтому в течение недели спрос остается высоким, а в выходные и праздничные дни – снижается.
Отсутствие ”туристов выходного дня” и других клиентских групп, способных компенсировать снижение загрузки в выходные дни и летние месяцы, приводит к снижению среднегодовой заполняемости, при том, что, повторюсь, в течение деловой недели спрос остается на уровне 100%.
Ирина Ушакова: Это выражается в том, что за последние два года гостиницы повышают цены в среднем на 35-40% в год. Последние несколько лет цены постоянно росли, но в 2006 г. почувствовалась реакция рынка на загрузку гостиниц: заполнение гостиниц стало немного снижаться.
Однако, последняя тенденция показывает, что загрузка снова возросла, и цены снова стремятся вверх.
Сегодня Москва – самый дорогой город мира.
Одно из доказательств этого – безумные цены на гостиничные номера. Даже если это гостиница во всем мире из цепочки 3*, в Москве гостиница может позиционировать себя как 4*.
”АЗ”: Насколько активны инвестиционно-строительные компании на рынке строительства гостиниц в Москве? В чем заключаются основные проблемы для инвесторов, и каковы пути их решения?
Марина Смирнова: Проблемы – участки и получение разрешительной документации.
Деньги – не проблема.
Ирина Ушакова: В первую очередь инвестор должен задать себе вопрос – стоит ли ему вообще строить гостиницу? Сейчас зачастую предпочтение отдается другим сегментам рынка – выгодней строить офисы, торговые помещения и жилую недвижимость. Если есть какие-либо обременения или девелопером целенаправленно принято решение строить гостиницу, то сегмент 5*, будучи очень дорогим, долго окупается.
Строительство гостиницы 3* также будет недешево из-за высокой стоимости земли, вложений средств на получение разрешительной документации, привлечения дополнительных мощностей, и окупится не быстро.
Сегодня выгодней всего строить гостиницу сегмента 4-5*, который ориентирован на бизнес-клиентов, что позволяет повышать ставки. Говорить о конкретных сроках окупаемости сложно, т.к. присутствует много факторов по проекту, которые надо учитывать. Но, если обобщать – можно говорить про срок окупаемости в 8 лет и более. А главная сложность для девелопера сегодня, впрочем, как и для других сегментов рынка недвижимости, – это покупка свободного участка земли.
”АЗ”: Можно привести много случаев сноса устаревших зданий гостиниц в центре Москвы. Успевает ли город по темпам строительства новых отелей, чтобы еще больше не усложнять положение с дефицитом гостиничных номеров?
Марина Смирнова: Пока не успевает.
Дефицит, связанный с закрытием на реконструкцию гостиницы ”Украина” (1017 номеров) и сносом гостиницы ”Россия” (3500 номеров), составляет около 3000 номеров. В 2006-2007 гг. введены: ”Холидей Инн” (312 номеров, Сущевский вал), ”Петр I” (134 номера), ”Холидей Инн” (524 номера, в Сокольниках), ”Ритц-Карлтон” (332 номера), ”Бородино” (230 номеров). Всего 1532 номера.
Ирина Ушакова: Город действительно не успевает компенсировать дефицит номеров.
После сноса гостиницы ”России” и демонтажа гостиницы ”Москва” клиенты, которые не готовы платить 600-700 долл. США за сутки проживания, вынуждены останавливаться в гостиницах, оставшихся с советской эпохи, которых тоже не так много и качество предоставляемых ими услуг оставляет желать лучшего. И, как я уже упоминала ранее, чтобы компенсировать нехватку номеров, необходимо строить гостиницы среднего сегмента.
”АЗ”: В последние два года крупные международные гостиничные сети стали активно выходить на московский рынок: ”Ritz Carlton” занял место гостиницы ”Интурист”, ”Four Seasons” – гостиницы ”Москва”, ”Hayatt” расположится в башне ”Федерация”. Как повлияет на инвестиционный климат города приход гостиничных сетей класса ”люкс”?
Марина Смирнова: Выход международных операторов высокого класса на рынок гостиниц города подчеркивает его инвестиционную привлекательность, особенно для западных банков и фондов. Но это – следствие улучшения инвестиционного климата в Москве, а не наоборот.
Ирина Ушакова: Российский рынок представляет интерес для таких брэндов как:
”InterContinental”, ”SHANGRI-LA”, ”Peninsula”, ”Mandarin Oriental”. В основном это операторы, которые еще не имеют здесь представительства.
Только возле Красной Площади планируется четыре разных гостиницы внутри здания гостиницы ”Россия”, разделенного на разные зоны. Будет построена гостиница на улице Ильинка, на Тверской улице и все объекты будут 5*.
”АЗ”: Какие перспективы открываются перед инженерными компаниями, работающими в области систем автоматизации зданий и климатизации, в связи с планами Правительства Москвы по строительству отелей в столице?
Марина Смирнова: С ростом количества гостиниц повышается конкуренция между ними. В этом плане возрастает влияние таких факторов, как: контроль над издержками, управление доходами гостиницы, автоматизация работы всех центров прибыли. Что касается систем климат-контроля и кондиционирования, то наличие таких систем – обязательное требование для современных отелей класса 4* и выше, а международные операторы требуют установки таких систем и в гостиницах более низкого класса.
Ирина Ушакова: У каждой цепи западных гостиниц есть свои внутренние стандарты, регламентирующие, в том числе, и обустройство инженерного оборудования. Я считаю, что инженерным фирмам надо в первую очередь ориентироваться на конкретные гостиницы от известных брэндов, где предсказуемы возможности по реализации своей продукции и решений. Сейчас смешались границы между звездностью гостиниц, и единых категорий для гостиниц нет. Например, у сетей ”Accor”, ”Rezidor SAS” или ”InterContinental” есть свои стандарты.
”АЗ”: Какие из строящихся сейчас (или недавно построенных) гостиниц, проекты которых интересны с точки зрения архитектурно-планировочных решений или инженерных подходов, Вы бы выделили?
Марина Смирнова: С архитектурной точки зрения обещают быть интересными проекты в ”Москва-Сити” (например, башня ”Россия”), на Золотом острове (архитекторы: Ван Эгераат и Нуньес). Очевидно, там же будут и оригинальные инженерные решения. Но сроки реализации этих проектов пока не определены. Другие строящиеся гостиницы, на мой взгляд, не предлагают чего-то очень оригинального (”Москва” предполагает воссоздание прежней гостиницы). Начинка отеля класса ”люкс”. Возможно, какие-то новшества в коммуникациях, системах управления, но это – зависит от требований оператора.
Ирина Ушакова: Учитывая, что новых гостиниц за последние два года в Москве было введено в целом не много, можно отметить, что номерной фонд устарел, и современные технологии используются не часто. Хочется отметить гостиницу ”Ritz Carlton”, ее девелопером выступила компания ”Capital Partners”.
”АЗ”: Сочи получил право проведения Зимних Олимпийских игр 2014 года. Ваш прогноз по развитию строительства объектов гостиничного хозяйства в этом регионе?
Марина Смирнова: Есть прогноз городской администрации – построить 26 тыс. новых гостиничных номеров. Очевидно, что будут строиться не столько гостиницы, сколько апартаменты (жилье).
В Имеретинской бухте предполагается построить 1млн.кв.м. площадей, преимущественно гостиниц, жилья и объектов инфраструктуры.
Ирина Ушакова: Инвестиции в Сочи должны состояться. Будет меняться инфраструктура города, в том числе будут строиться новые гостиницы. Учитывая, что сам регион ”сезонный”, необходимо при строительстве гостиниц делать акцент на конференц-помещения.
Своего рода аналогию можно провести с французским городом Канны, т.к. идеология обоих городов имеют много схожих черт. Российские олигархи и финансовые структуры скупили много земельных участков в Сочи и, скорее всего, именно они будут продавать участки под строительство, либо сами заниматься девелопментом, в том числе и гостиниц.