Учитывая такую особенность отрасли строительства, как индивидуальность каждого объекта, подобный анализ и оценка отображают лишь статистические данные и подтверждают теорию об эффективности концепции ”Интеллектуального здания”. Однако, такой анализ, как правило, не является для инвестора подтверждением эффективности реализации конкретного объекта.
Рассмотрим возможность применения алгоритма оценки эффективности инвестиционного проекта для ”Интеллектуального здания” в части использования следующих показателей:
– чистый дисконтированный доход;
– индекс доходности;
– внутренняя норма доходности;
– срок окупаемости.
На этапе разработки концепции, когда инвестор определился с месторасположением и общим назначением объекта, принимается решение о целесообразности внедрения в здание ”интеллекта”. Целью проводимой оценки является определение конечных результатов проекта (его эффективности). Для этого используют выражение:
Результаты (эффективность) проекта = Изменение выгод в результате проекта – Изменение затрат в результате проекта При проведении анализа необходимо сравнивать показатели реализации проекта с системой ”интеллектуального здания” и без нее.
Принято различать следующие виды анализа:
технический, финансовый, коммерческий, экономический, экологический и социальный.
Результаты технического анализа интересны специалистам (решение поставленной задачи путем технического воплощения реализуемого проекта).
Финансовый анализ исследует затраты и результаты. Его цель – извлечение максимальной прибыли от проекта.
Экономический – изучает проблему внедрения с позиции общества в целом.
Экологические и социальные последствия проекта больше интересуют общество в целом, а не фирмы, участвующие в проекте.
Очень важно также понимать, что до принятия решения об осуществлении проекта необходимо рассмотреть все аспекты его жизнедеятельности на протяжении всего планируемого эксплуатационного периода. Такой подход защищает рынок от проектов, дающих быструю окупаемость, но не эффективных во времени и спасает от существующего предубеждения против проектов, медленно набирающих силу, но приносящих в результате долгосрочную выгоду.
Для расчета затрат планируемого эксплуатационного периода при анализе необходимо применять метод дисконтирования (приведение разновременных значений денежных потоков на определенный момент времени).
Затраты и результаты, подсчитанные за каждый год реализации проекта, дисконтируются и затем суммируются для получения общего показателя эффективности проекта. Если показатель чистого дисконтированного дохода положителен – рентабельность проекта очевидна.
Такой анализ предполагает определение себестоимости обычного здания (без ”системы интеллекта”), а также затрат, необходимых на реализацию концепции ”интеллектуального здания” (для наиболее точного прогнозирования размеров этих затрат можно воспользоваться аналитическими данными подобного реализованного объекта).
Затраты в общем случае складываются из двух компонентов:
– стартовая цена (цена покупки, строительства или ремонта здания), – текущие расходы: расходы на энергоресурсы, эксплуатацию и ремонт оборудования.
Затраты на строительство ”интеллектуального здания” превышают затраты на строительство зданий с традиционным составом инженерного оборудования. Согласно оценкам зарубежных и российских специалистов, ”интеллектуальные” компоненты системы жизнеобеспечения здания: система управления зданием, блоки интеграции инженерных систем, программное обеспечение, интеллектуальные контроллеры и процессоры, – составляют примерно 5–7% от общей стоимости всех инженерных систем и увеличивают стоимость строительства на 20–250 долларов на 1 кв.м. общей площади здания. Удорожание зависит от размеров здания и технических требований к работе инженерных систем. Для зданий площадью 15000 кв.м и более удорожание составляет 20 долларов на 1 кв.м. Для зданий с меньшей общей площадью эта цифра увеличивается. В то же время, именно эти компоненты отличают интеллектуальное здание от обычного и приводят к необходимому эффекту (получение прибыли).
Зависимость предполагаемых затрат и доходов для двух вариантов: ”с системой ”интеллектуального здания” и ”без системы” и анализ эффективности проектов можно проиллюстрировать укрупненным графиком (Рис.1.).
При выборе и проработке технических характеристик проекта уровень ”интеллекта” должен оптимальным образом соответствовать потребностям предполагаемого дальнейшего использования объекта (задачам и уровню бизнеса, который оно призвано обслуживать).
Неоправданные излишества не прибавляют зданию ”интеллекта”, а могут привести к обратному эффекту, существенно повысив стоимость строительства и не повысив рентабельность при использовании. Функциональность ”интеллектуального здания” должна окупать затраты на его строительство, иначе в ней нет никакого смысла.
Эффект от внедрения в здание ”интеллекта” возможен только после некоторого периода эксплуатации. ”Интеллекту” требуется некоторое время, чтобы проявить себя.
Преимущества, достигаемые при эксплуатации ”интеллектуального здания”, достигаются за счет следующих составляющих:
– повышения эффективности эксплуатации;
– снижения затрат на обеспечение жизнедеятельности здания;
– ряда других преимуществ, достигнутых посредством внедрения новых информационных технологий и оптимизации бизнес-процессов предприятия.
Экономия средств при эксплуатации здания достигается двумя путями: сокращением расходов на операции MAC (перемещение, удаление и изменение) в отношении персонала и подсистем, и сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы (в первую очередь энергетические). По оценкам экспертов, в среднем затраты на энергоресурсы при внедрении интеллектуальных систем сокращаются на 20-30%, на эксплуатацию здания на 50–70%, а на ремонт и обслуживание оборудования на 50-60%. Таким образом, только благодаря этим трем статьям можно сэкономить до 50–60% от всех расходов на эксплуатацию.
Быстрое возвращение инвестиций посредством более продуктивной работы персонала достигается обеспечением комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь посредством поддержания в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Если соответствующий английский термин ”environment” толковать в широком смысле, то, помимо контроля за климатом, это будет означать, например, организацию оптимальным (для взаимодействия сотрудников) образом рабочих мест, продуманную схему работы лифтов и т.п.
Службы и подсистемы ”интеллектуального здания” способны предотвращать возникшие экстремальные ситуации, а при их наступлении – предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери. Этот немаловажный аспект снижает расходы при страховании объектов. На сегодняшний день страховые компании предоставляют скидки до 60% на страхование рисков такого здания.
Минимизируется не только вероятность наступления негативного события, но и время, необходимое на его обнаружение, что существенно влияет на величину возможного ущерба.
В зависимости от назначения будущего объекта, внедрение в здание ”интеллекта” предполагает повышение его класса и престижа, что приводит к увеличению арендной ставки (по разным оценкам на 10–20%).
Исключения составляют варианты, когда внедрение рассматриваемых решений повышает рентабельность бизнес-процессов, протекающих на объекте, что, в итоге, окупает расходы на строительство и дальнейшее использование здания, несмотря на прямые убытки, которые несет заказчик в процессе строительства.
Внедрение в здание ”интеллекта” существенно повышает и его ликвидность.
В целом, ”Интеллектуальное здание” – это эффективное инвестиционное решение, позволяющее существенно снизить расходы на обслуживание и развитие объекта. Такое здание полностью соответствует современным международным требованиям и является привлекательным рыночным товаром, сохраняя свою инвестиционную привлекательность намного дольше, чем здание с традиционным составом инженерного оборудования. |
