Entrevista con Yulia Nikulicheva, subdirectora del Departamento de Asesoría y Evaluación Estratégica de Jones Lang LaSalle.
– Describa las tendencias generales en el desarrollo de la construcción de complejos comerciales y de entretenimiento ( TRK) en Moscú y Rusia en su conjunto.
– Hoy en día, Moscú, en términos de calidad y cantidad de complejos comerciales existentes y en construcción, está muy por delante de las regiones rusas, que necesitan algo de tiempo para alcanzar a la capital. La tendencia es la construcción de centros comerciales de primera y segunda generación, donde los grandes almacenes o los hipermercados (los llamados “inquilinos ancla”) actúan como punto de apoyo. Se trata de formatos estándar de centros comerciales que aún existen en nuestro país, a diferencia de Europa Occidental y Estados Unidos, donde ya existe una gran variedad de formatos de complejos comerciales (desde parques y centros de almacenamiento hasta grandes centros de entretenimiento que ocupan superficies bastante amplias). . Hasta ahora, estos proyectos no han tenido mucho desarrollo en Rusia debido a que, a pesar de la voluntad de los clientes finales de apoyar dichos centros, los propios operadores a menudo no están preparados para desarrollar tales conceptos. Pero las tendencias del mercado apuntan a que primero Moscú, y luego todas las demás regiones, poco a poco empezarán a desarrollar nuevos formatos de centros comerciales.
– ¿Podría darnos ejemplos de centros comerciales que son el ¿Tiene más “éxito” en términos de implementación de la idea en su conjunto?
– El caso es que cada centro implementa su propia idea y puede ser valorado desde diferentes posiciones. Si hablamos de Moscú, entonces, en términos de número de compradores, entre los más afortunados, por así decirlo, se encontraba el complejo comercial y de entretenimiento Atrium en Zemlyanoy Val y la cadena de tiendas del centro comercial Mega Family. Estos mismos complejos son líderes en el número de marcas registradas y marcas atraídas y colocadas en su territorio. Aquí también podemos mencionar el Manege y el centro comercial Ramstore City. Sin embargo, a la hora de hacer valoraciones de este tipo, hoy sólo podemos hablar de Moscú y de la región de Moscú, ya que en las regiones las cosas son completamente diferentes. Tienen sus propias características y, por supuesto, como consecuencia, proyectos comerciales.
Es curioso que en las regiones el proyecto mencionado anteriormente del Centro Comercial Mega Family pueda considerarse el proyecto comercial más exitoso. . Los desarrolladores regionales están creando proyectos locales más exitosos. Obviamente, esto se debe a que los llamados “proyectos locales” tienen en cuenta las características específicas de la región y su situación de mercado.
– ¿A qué sistemas de ingeniería debería prestar especial atención en primer lugar al diseñar y seguir construyendo?
– En primer lugar, se debe poner énfasis en aquellos sistemas que sirven a las personas, es decir. estos son ventilación, calefacción y aire acondicionado.
No menos importante es una iluminación adecuada y suficiente, que es necesaria para la comodidad de los visitantes, y también es muy importante para los inquilinos (iluminación de ventanas).
– ¿Cómo hacer que la solución e implementación de sistemas de ingeniería afecten adecuadamente la economía del proyecto en su conjunto?
– Por separado, vale la pena mencionar los detalles generales para todos los proyectos en esta área de la construcción: planificar correctamente el proyecto en su conjunto, para que en el futuro se adapte mejor a la solución de la tarea y brinde comodidad al consumidor. y beneficio para los propietarios.
Dado que el mercado está creciendo rápidamente y los proyectos se amortizan rápidamente, muchos simplemente no piensan en lo importantes que son los sistemas de ingeniería. En Occidente, cada centavo cuenta.
Incluso existen empresas consultoras especiales que se ocupan de este tipo de sistemas y planifican los sistemas de ingeniería de manera que permitan el uso más eficiente de los recursos, incluso teniendo en cuenta los modos de funcionamiento de las instalaciones, el número de visitantes, etc. De hecho, esta es una cuestión muy importante, porque en este caso no estamos hablando solo de beneficios económicos, en primer lugar, los sistemas de ingeniería afectan, en primer lugar, la comodidad de los clientes ubicados en el centro comercial y su seguridad.
En segundo lugar, la planificación de los centros comerciales debe implicar el uso racional del espacio disponible para obtener el mayor beneficio de ellos en el momento del arrendamiento.
En consecuencia, las comunicaciones de ingeniería deben ubicarse de manera que no ocupen espacio innecesario. y el área que puede generar ingresos, debe realizar esta función (por ejemplo, los equipos pueden trasladarse al techo (piso superior) o instalarse en el nivel del suelo (piso subterráneo)).
Muy a menudo nos enfrentamos a una situación en la que los sistemas de ingeniería están ubicados en medio del primer piso en el lugar más caro para alquilar locales. Esto está completamente mal. En este caso, nos enfrentamos a un problema cuando los sistemas de ingeniería no solo no generarán ingresos, sino que tampoco recuperarán las inversiones y los costos de su implementación.
– ¿Qué dificultades debe enfrentar el desarrollador? ¿Para qué está preparado en primer lugar el inicio de la construcción de un centro comercial?
La primera y principal dificultad que debe afrontar el promotor es la obtención de diversos permisos y redes de suministro.
Un factor importante hoy sigue siendo el problema de la falta de personal calificado en el mercado laboral: desde los trabajos manuales hasta el personal directivo. Hay una escasez especialmente grave de ingenieros especialistas.
– ¿Qué, en su opinión, se puede y se debe cambiar?
– Simplificar los procedimientos de obtención todos los permisos, porque a menudo este proceso lleva un tiempo comparable al tiempo dedicado a la construcción de la instalación en su conjunto.
– ¿Qué documentos reglamentarios faltan para que el proceso de construcción de un complejo comercial y de entretenimiento sea más eficiente?
– La documentación reglamentaria debe interpretarse de forma clara y sin ambigüedades. A pesar de que algunas cuestiones (especialmente la seguridad) se tratan con gran detalle, al mismo tiempo, en las normas, GOST y otros documentos reglamentarios existentes y aplicados en la actualidad, a veces existen disposiciones separadas que se pueden leer de manera diferente y, a menudo, dependiendo de el, que leerá y construirá. Este es un enfoque fundamentalmente erróneo, especialmente cuando se trata de la construcción de estructuras relacionadas con el servicio a las personas.
– Lo que podría servir como impulso para el desarrollo de la automatización de los complejos de suministro y combustible en Rusia. ?
– Creo que desde el principio el mercado debería estar saturado, y luego podremos hablar de ello.
– ¿Y cuándo se saturará? ?
– Creo que esto llevará al menos cinco años.
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