Pulkovo permite el aterrizaje.

Pulkovo permite el aterrizaje.

La zona de negocios alrededor del aeropuerto de Pulkovo comenzó a tomar forma antes de que aparecieran las condiciones reales para ello. La construcción de un nuevo centro aéreo internacional sin duda afectará al negocio emergente aquí. La pregunta es: ¿cómo? BN.ru pidió a los expertos que averiguaran cómo la sobresaturación del mercado espacial comercial ha afectado ya al funcionamiento de las instalaciones existentes y cómo debería llevarse a cabo un mayor desarrollo de las zonas comerciales en Pulkovo.

Todos los terrenos en la zona cercana a las terminales del aeropuerto de San Petersburgo están agotados desde hace tiempo. Primero, aparecieron hipermercados en la autopista Pulkovskoe: Lenta, Metro, O'Key, Karusel, etc. Luego, los centros comerciales: MasShtab, Pulkovo-III, se estaba terminando el edificio número cien mil Leto. Más tarde, a la función comercial se le añadió la función de oficina. Todos los centros de negocios construidos y diseñados, además de estar ubicados en las clases A y B+, tienen áreas impresionantes: de 30 a 80 mil metros cuadrados. m. El centro de negocios Aeroplaza ya está funcionando cerca de la terminal internacional y se están construyendo edificios de oficinas para los complejos Airport City y Pulkovo Sky.

Hoy en día, debido a la falta de demanda, los propietarios y administradores de los centros comerciales de la zona de Pulkovo se ven obligados a aceptar descuentos de los que, según uno de los participantes del mercado, «no es costumbre hablar en voz alta». En el centro de negocios Aeroplaza, de ocho pisos, afirma otro experto, no más de tres pisos están ocupados por inquilinos.

El grupo finlandés EKE decidió introducir el complejo Pulkovo Sky con una superficie total de 76 mil metros cuadrados. m en colas, aunque la construcción de sus tres edificios está casi terminada. “Actualmente no existe viabilidad económica para crear centros de negocios de la más alta categoría. Pero la crisis nos pilló en un momento en el que el 85% de todas las obras de construcción estaban terminadas. Simplemente no teníamos vuelta atrás”, afirma Liliya Eremenko, coordinadora de relaciones con inquilinos del grupo EKE.

Como parte del complejo Airport City, actualmente solo se está construyendo un hotel; actualmente está suspendida la construcción de edificios de oficinas. Según los expertos, la experiencia de estos proyectos muestra que muchos promotores y propietarios de terrenos construyeron sus instalaciones en las zonas comerciales del aeropuerto de Pulkovo basándose en indicadores económicos secos y no en la demanda de los consumidores finales. Resulta evidente que para un mayor desarrollo de este territorio se necesita un concepto unificado, que incluya nuevas circunstancias: el proyecto del centro aéreo internacional. Y sin la participación de la ciudad en el desarrollo de la infraestructura de las zonas comerciales en el área de Pulkovo, los promotores no pueden sobrevivir.

Nikolai Kazansky, director comercial de Colliers International SPb:
Uno de los problemas en el desarrollo de la zona comercial Pulkovo-III es que en el corto plazo se anunció la puesta en funcionamiento de unos 150 mil metros cuadrados. m de espacio para oficinas de alta categoría. Teniendo en cuenta que el volumen total del mercado de oficinas de San Petersburgo asciende actualmente a unos 800 mil metros cuadrados. m, la superficie prevista para la puesta en servicio aquí es objetivamente excesiva, incluso en ausencia de una crisis en el mercado. Además, inicialmente se consideró que los precios de alquiler de las propiedades puestas en servicio en Púlkovo eran demasiado elevados. En los centros de negocios de la periferia deberían ser significativamente más bajos, entre un 40% y un 50% que en las zonas centrales de la ciudad. Esto corresponde a la práctica global.

En mi opinión, el inicio de la descentralización del mercado de oficinas en San Petersburgo llegó en un mal momento. Esta idea podría haber tenido éxito si el mercado estuviera en auge. Los nuevos territorios debían convertirse en zonas comerciales desarrolladas con buena accesibilidad al transporte. Los proyectos existentes resultaron ser los buques insignia de este movimiento y, desafortunadamente, fueron los más afectados por la crisis, sintiéndola de manera especialmente aguda. Los indicadores de subutilización del espacio de oficinas en áreas alejadas del centro son actualmente los más altos y pueden alcanzar hasta el 80%.

En diferentes ciudades del mundo, los centros de oficinas, hoteles, instalaciones comerciales y recreativas son satélites naturales de aeropuertos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que parte del espacio comercial se planificará como parte del nuevo centro aéreo internacional. Además, los promotores planearon introducir varias decenas de miles de espacios para oficinas en el territorio de la zona comercial Pulkovo-I.

Dada la sobresaturación del mercado inmobiliario comercial, es necesario un análisis profundo de la demanda, incluso a la hora de planificar nuevas construcciones en el territorio de Pulkovo-III. En mi opinión, un área razonable de la instalación para una entrada única puede estar en el rango de 20 a 30 mil metros cuadrados. m, los más grandes deben dividirse en colas.

Ekaterina Markovets, directora del departamento de consultoría y evaluación de ARIN:
La ausencia de un concepto unificado para el desarrollo de la zona del aeropuerto implicará un desarrollo desigual de la infraestructura de transporte y de ingeniería. Teniendo en cuenta que todas las tierras de la zona de Pulkovo son de propiedad privada, actualmente es muy difícil conciliar todos estos múltiples intereses en un solo concepto de desarrollo. Exactamente el mismo problema existe con la zonificación funcional de un territorio. Con el tiempo, por supuesto, la zona del aeropuerto se convertirá en una zona pública y comercial desarrollada e interesante para desarrolladores y usuarios finales, como ha sucedido en todos los aeropuertos más importantes del mundo. Pero la duración de este camino de desarrollo depende en gran medida de la situación económica general del país y del compromiso de las autoridades de la ciudad con la práctica de una planificación urbana estricta.

Actualmente, la construcción se lleva a cabo según el principio de «quién va primero». Esto no es del todo eficaz, ya que los “pioneros” del desarrollo del territorio asumirán todas las dificultades y riesgos asociados al proceso de desarrollo. En primer lugar, estamos hablando de crear una demanda de objetos en la zona de Pulkovo, que en realidad no existe. Los proyectos más exitosos serán aquellos que comiencen en paralelo con la reconstrucción integral del aeropuerto, en 2012-2020.

Actualmente, el número de proyectos «de papel» propuestos para su implementación en la zona comercial de Pulkovo supera la capacidad del mercado futuro, incluso si se implementan los planes del gobierno de la ciudad de transformar el aeropuerto en un centro internacional con una capacidad de 30 a 40 millones de pasajeros al año. Esto se aplica principalmente al espacio de oficinas. Todos los proyectos «adicionales» tendrán que ser reutilizados o morir.

Actualmente, la tasa de ocupación de los centros de negocios en la zona cercana al aeropuerto ronda el 30%. El comercio tampoco es prácticamente reclamado, ya que no hay demanda. Sólo puede formarse mediante procesos tales como el desarrollo del propio aeropuerto y la infraestructura de transporte, el desarrollo de viviendas en las partes del distrito Pushkinsky de San Petersburgo más cercanas a la zona de influencia del aeropuerto: «Slavyanka», » Novaya Izhora”, “En las colinas de Tsárskoye Seló”. Por lo tanto, estimamos las perspectivas de aparición de la demanda de complejos comerciales entre 7 y 15 años.

Alexander Grishin, director general de VMB-Trust:
La ejecución de la mayoría de los proyectos incluidos en la zona comercial Pulkovo-III está actualmente congelada. Sólo se ponen en funcionamiento instalaciones que al comienzo de la crisis habían alcanzado un alto grado de preparación. Pero hasta 2011 estaba previsto construir aquí más de 800 mil metros cuadrados. m de espacio comercial para diversos fines. Sin embargo, una serie de problemas no resueltos, como la accesibilidad al transporte, frenan seriamente el desarrollo de los territorios y la ocupación de los edificios de oficinas ya construidos.

A largo plazo, esta ubicación es sin duda conveniente y prometedora. Sin embargo, hoy ya es obvio que es necesario idear formas no triviales de llenar el espacio de oficinas disponible en la zona de Pulkovo-III. Hoy en día es especialmente importante evaluar correctamente la negatividad y los problemas existentes para poder neutralizarlos con éxito. Se hizo evidente que era necesario desarrollar integralmente toda la zona, incluido el aeropuerto. Y sin la participación de la ciudad en el desarrollo de infraestructura, los desarrolladores no pueden sobrevivir.

La solución al problema de la accesibilidad al transporte, en particular, es vista de manera diferente por los participantes del mercado. Algunos expertos son partidarios de un expreso terrestre, siguiendo el ejemplo del de Moscú, mientras que otros consideran más racional ampliar la línea del metro. Pero este es sólo uno de una serie de problemas para cuya solución es importante no sólo el apoyo de las autoridades de la ciudad, sino también la consolidación de las fuerzas de todas las empresas que operan en la zona de Pulkovo-III.

Kirill Akinshin, director del departamento de consultoría y valoración de Maris Properties en asociación con CB Richard Ellis:
La zona de negocios alrededor del aeropuerto de Pulkovo realmente comenzó a desarrollarse antes de que aparecieran todos los requisitos previos necesarios. Y siempre se ha adelantado a la demanda que los vecinos y visitantes de la ciudad tenían para esta zona. Al principio no había suficientes compradores para los hipermercados, luego finalmente aparecieron, pero el interés por centros comerciales como «Scale» o «Pulkovo-3» (están medio vacíos) nunca surgió. Por lo tanto, existen dificultades para llenar las propiedades con inquilinos: los centros comerciales existentes están medio llenos, los centros de oficinas, incluso menos. En mi opinión, los centros comerciales ubicados aquí carecen de escala. En este sentido, tendrá más éxito el complejo comercial y de ocio Leto en construcción, cuya superficie será de más de cien mil metros cuadrados.

Quizás la aparición de un centro aéreo internacional mejore la situación, pero sería una tontería contar sólo con esto. El mayor número de pasajeros en tránsito no nos permitirá vender más. Además, el concepto de centro probablemente incluirá la creación de nuevos centros comerciales, de oficinas y hoteles. Lo que con el tiempo puede empeorar aún más la situación en las instalaciones existentes.

Oleg Gromkov, jefe del grupo de investigación de mercado de Knight Frank SPb:
El catalizador para la temprana formación de una zona de negocios en Pulkovo fue el hecho de que la ciudad comenzó a vender terrenos preparados cerca del aeropuerto en 2001. La proximidad a San Petersburgo, la futura carretera de circunvalación, así como la experiencia global en el desarrollo de áreas cercanas aeropuertos, atrajo inversores aquí. Primero aparecieron los hipermercados y centros comerciales, luego los centros de negocios (incluso en terrenos que ya habían sido revendidos a un precio más alto). Al mismo tiempo, la escala de los proyectos superó la demanda local.

Para garantizar una ocupación exitosa de las propiedades, los precios de alquiler solicitados tuvieron que reducirse incluso en la etapa de construcción, pero el crecimiento general del mercado dio a los promotores la esperanza de mejorar la economía de los proyectos. Como resultado, hoy en día las instalaciones terminadas están ocupadas sólo entre un 15% y un 50%. Y la principal herramienta para aumentar la ocupación es, una vez más, reducir los precios de alquiler, algo que viene ocurriendo desde hace seis meses.

Alexey Chizhov, director de consultoría de Praktis CB:
Incluso antes del inicio de la inestable situación económica en nuestro país, el momento de llenar uno de los centros de negocios, que fue uno de los «pioneros» de la nueva zona de negocios «Pulkovo-III», no cumplió con las expectativas de precios del propietario. . Lo único que puede ayudar a este tipo de proyectos es reducir estas expectativas y reducir el precio del alquiler. A diferencia de, por ejemplo, Moscú, en San Petersburgo, los centros de negocios de clase A con tarifas elevadas no pueden ubicarse en esas zonas, especialmente hoy en día, cuando los inquilinos se han vuelto más económicos. En mi opinión, es aconsejable construir parques tecnológicos y empresariales con bajos precios de alquiler en Pulkovo-III.

Natalia Chereyskaya, directora de marketing de Becar Realty Group:
La zona de negocios en el área de Pulkovo comenzó a tomar forma tan pronto como se construyó el aeropuerto: aparecieron terminales aduaneras, almacenes y viviendas. Al comienzo de la perestroika, se abrió en Aviagorodok un centro de negocios con una sala de conferencias, que era alquilada por transportistas, declarantes y otras empresas relacionadas con la aduana. Es lógico que la urgente reconstrucción del aeropuerto requiriera el desarrollo de la zona empresarial.

Mientras tanto, la zona de Pulkovo-III es conocida como el «cementerio de los hipermercados». Cuando en noviembre de 2002 se inauguró aquí el hipermercado Lenta (superficie total: 14.000 m2, superficie útil: 7,800 m2), todavía era un formato relativamente nuevo. Había buen acceso al centro comercial y se organizó aparcamiento. Los compradores se sentían cómodos, no prestaban atención a las pequeñas cosas: hay pocos baños en el hipermercado, colas en las cajas registradoras, etc. No había otras opciones.

En diciembre de 2005, apareció aquí el complejo comercial MasShtab con una superficie de 20 mil metros cuadrados. m, y uno de los inquilinos ancla era el supermercado Paterson, que era más caro y más pequeño que el espacio comercial Lenta. Naturalmente, lo visitaban principalmente aquellos que eran demasiado vagos para hacer cola y estaban interesados ​​en una gama de productos ligeramente diferente. Una adquisición exitosa para MasShtab fue el hipermercado de artículos para el hogar Santa House, que atrajo un flujo suficiente de visitantes gracias a su surtido. En ese momento, también había un patio de comidas y Platón en el segundo piso, pero en general, el segundo piso con 3-4 inquilinos podía atraer a poca gente. Después del cierre de Paterson, el área estuvo vacía durante mucho tiempo y finalmente se abrió el gimnasio Fitness House con cuatro piscinas.

En marzo de 2007, en la zona considerada se inauguró el centro Pulkovo-3 (48 mil metros cuadrados), posicionándose como un complejo multifuncional de entretenimiento y compras. Alberga un cine, una bolera y una sala de billar, pero el primer piso de la instalación ahora está prácticamente desocupado por inquilinos, solo están representados Arena, Trial Sports y joyería. El aparcamiento ha sido parcialmente adaptado para karting. Desafortunadamente, hoy en día ni las pasarelas, ni los ascensores, ni las escaleras mecánicas del complejo funcionan con mayor frecuencia, por no hablar de la iluminación interior y exterior. Es difícil decir si allí hay una discoteca y un restaurante. Prácticamente no hay aparcamiento delante del complejo; no fue equipado ni antes ni después de la inauguración.

La lógica simple dicta que los propietarios de todos los complejos podrían llegar a un acuerdo e intentar unir estos objetos. una galería común o un estacionamiento, y pensar en otras opciones para la creación de un parque comercial, pero, lamentablemente…

Ahora, a raíz de la crisis, está de moda decir que tener un mercado de consumo. ¿Pero nadie piensa todavía en lo que le falta a este consumidor? ¿Cómo atraerlo a sus centros comerciales e incluso si este consumidor, a través de baches y baches, a pesar de la salida de la carretera de circunvalación, todavía se esfuerza por llegar a su «Lenta» o gimnasio favorito, entonces cómo puede estacionar allí con normalidad y gratis? ¿Cómo llegar desde una parada a trescientos metros de estos objetos? ¿Cómo pasar por donde prácticamente no hay paso de peatones y el desplazamiento es complicado? Todas estas cuestiones deben ser resueltas por los propietarios y gestores de los complejos.