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Lyubov Yulis: “¡Todos los servicios están en una red!”
Winston Churchill comentó una vez: “Nosotros damos forma a nuestros edificios y ellos nos dan forma a nosotros”. Se habló entonces de la construcción de un nuevo edificio para la Cámara de los Comunes. ¡Si supiera que medio siglo después sus palabras podrían convertirse en el lema del concepto de “hogar inteligente”!
Se empezó a hablar de “edificios inteligentes” (IB – Intelligent Building) en los años 70 en Estados Unidos. Los desarrolladores y diseñadores más perspicaces vieron inmediatamente que había nacido una nueva marca, «Intellectual House». Creativos de todo tipo probaron instantáneamente una nueva combinación de sonidos: «hogar inteligente», casa inteligente, IQ-home… No sólo nació una nueva industria inmobiliaria, sino mucho más: una nueva filosofía de la Casa. Sin embargo, todavía no existe un estándar único para una “casa inteligente”. Al menos en el mercado ruso. Pero cada vez surge más la tesis sobre la necesidad de crear una infraestructura integrada y automatizada que ahorre recursos energéticos, genere comodidad, proporcione servicios de información, gestione todos los procesos y garantice la seguridad. Y todos estos diversos sistemas se gestionarán y controlarán utilizando la infraestructura de comunicación.
La empresa de telecomunicaciones COMSTAR — United TeleSystems, creada sobre la base de los tres mayores operadores de telecomunicaciones Comstar, MTU-Inform y Telmos, está trabajando activamente en la creación de IB, donde todos los sistemas y recursos se gestionarán mediante redes de comunicación. Y al mismo tiempo, resuelve el problema de minimizar los costos de mantenimiento de estos sistemas.
Le traemos a su atención una entrevista con Lyubov Yulis, director de bienes raíces comerciales de Comstar — United TeleSystems.
Corresponsal: ¿Primero aclaremos con más detalle las tareas que enfrenta su departamento?
L. Yulis: En un sentido amplio, nuestro trabajo puede considerarse como la automatización de los edificios, su intelectualización, ya que hoy ni un edificio ni una empresa pueden existir sin TI. Los servicios de telecomunicaciones de TI se han integrado tanto en el negocio de nuestros clientes que a veces resulta imposible separar un servicio de TI y una aplicación empresarial. Nuestro departamento fue creado en 2004 y se especializa exclusivamente en asociaciones con actores del mercado inmobiliario comercial. A lo largo de dos años hemos adquirido bastante experiencia trabajando con inversores, promotores y sociedades gestoras. Tenemos un objetivo común con ellos: hacer feliz al cliente. Es decir, brindarle los máximos servicios y un servicio de alta calidad. Esto nos interesa tanto al propietario del edificio, que quiere conservar al inquilino, como a nosotros, que queremos conservar a nuestro cliente.
Corresponsal: Atraer un cliente y no perderlo : este es el componente principal de la fórmula del éxito. Pero es poco probable que entre los productores de bienes y servicios se encuentren aquellos que no perderían clientes. ¿Quizás esto también te pasa a ti?
L. Yulis: El mercado está cambiando. La demanda de edificios de oficinas por parte de los inquilinos está aumentando. Y la competencia por los inquilinos se está intensificando, aunque todavía hay escasez de espacio para oficinas. Sin embargo, muchas cosas han cambiado para mejor en nuestro campo.
Por ejemplo, en el pasado, el motivo principal de la salida de un cliente no era tanto la calidad del servicio del operador de telecomunicaciones, sino… el traslado a otro edificio de oficinas. Después de todo, cada centro de negocios contaba con un operador independiente, con el que se firmó un contrato exclusivo. Pero hoy en día este enfoque no se practica. Al menos en centros de negocios emblemáticos como Krylatskie Hills, Aurora Business Park, Tower on the Embankment, Lotte Plaza, Dukat III, ahora trabajan varios operadores.
Corr.: Exclusividad no es sólo ¿Unicidad, pero también un monopolio con todos sus costes?
L. Yulis: Por supuesto, un monopolio. Pero a los inquilinos no sólo se les debe dar el derecho a elegir, sino también garantizarles la reserva completa. Ni un solo operador, ¡por muy bueno que sea! – nunca puede garantizar un funcionamiento sin accidentes. Y ningún proveedor puede cumplir con los requisitos de reserva, especialmente los que hoy imponen las corporaciones internacionales. Constantemente convencimos a todos los participantes del mercado para que abandonaran la viciosa práctica de la “exclusividad”. Y parece que me convencieron.
Corresponsal: ¿Cómo se construyen sus relaciones con inversores y desarrolladores?
L. Yulis: Consideramos al propietario del edificio no como un cliente, sino como un socio. La lógica de este enfoque es absolutamente simple: el propietario no nos pide nada ni nos paga nada.
Nos une un cliente común. El promotor invierte en el edificio y nosotros invertimos en nuestros propios sistemas de comunicación: tendimos el cable, construimos una entrada al edificio, instalamos nodos de comunicación, etc. Es decir, actuamos como coinversores. Y el propietario del edificio, como socio, nos asigna un local, nos proporciona energía, conexión a tierra, aire acondicionado, estructuras integradas y nos presenta a los inquilinos. Y nosotros, a su vez, asumimos todos los dolores de cabeza asociados con la obtención de condiciones técnicas y permisos de trabajo, coordinando proyectos, construcción, obteniendo permisos para todos nuestros trabajos y preparando documentos de diseño en todas las etapas de obtención de permisos. Es decir, nos hacemos cargo de todos los problemas asociados a la instalación de teléfonos en el edificio.
Corr.: ¿Entonces la asociación comienza en la etapa de diseño?
L. Yulis: En cualquier momento. Pero cuanto antes, menos dinero gastará finalmente el inversor. ¿Cómo es un esquema “tradicional”? El inversor encarga la telefonía a los diseñadores. Y siguen el camino establecido hacia MGTS, reciben especificaciones técnicas para un cable de cobre, hacen un proyecto; observo que se gasta mucho dinero en todo esto. – y luego todo esto resulta innecesario, porque no cumple con los requisitos modernos. Luego llegamos y todo empieza desde el principio. Y, por cierto, al diseñar todas las estructuras integradas, todas las salas de servidores, es importante consultar inmediatamente con quienes entienden cómo deberían ser, cómo debería organizarse la infraestructura de comunicación, etc.
Corr.: ¿Quizás la razón del “trabajo de monos” es que no existen estándares del IB?
L. Yulis: Ni siquiera existe una clasificación clara de los edificios de oficinas en las clases “A”, “B” y “C”, por no hablar de la estandarización de los “edificios inteligentes”. Sólo existe un acuerdo condicional celebrado en 2003 entre los principales consultores inmobiliarios. Y la mayoría de los promotores hoy en día declaran sus edificios, por supuesto, como edificios de clase “A”. Estoy seguro de que los corredores, promotores e inquilinos necesitan una clasificación clara que agilice el mercado. Aunque estos detalles no son tan importantes para nosotros, los requisitos para las telecomunicaciones en las oficinas de clase A y B son prácticamente los mismos.
Cuando se trata de edificios inteligentes, no está claro qué criterios los distinguen. A menudo, en la práctica, una «casa inteligente» es un edificio equipado con un único sistema integrado, por ejemplo, sólo aire acondicionado o videovigilancia, lo cual es fundamentalmente erróneo. Vemos serias dificultades debido a la subestimación por parte de los propios participantes del mercado (construcción, TI y comunicaciones) de los beneficios potenciales de la cooperación. Hoy en día, la «búsqueda» de un desarrollador de IZ la llevan a cabo especialistas en comunicaciones o empresas de TI (ni siquiera se consideran las opciones con numerosos contratistas), y un proyecto de este tipo generalmente se caracteriza por un servicio «unilateral» en el edificio: o Muy buena comunicación, o gestión de sistemas de ingeniería no está mal. El trabajo independiente de los especialistas en TI para crear un sistema de gestión de la información puede resultar muy eficaz, pero de ninguna manera es óptimo para el usuario final. Después de todo, es imposible permitir, por ejemplo, que un televisor funcione como pantalla para un sistema de seguridad y que un teléfono funcione como intercomunicador sin la participación de señalizadores. Además, esta colaboración puede reducir parte de la inversión en el proyecto que suelen realizar tanto empresas de TI como operadores de telecomunicaciones.
Corr.: ¿Qué servicios son más demandados hoy en día en el sector inmobiliario comercial?
L. Yulis: Hoy en día los requisitos para los servicios de telecomunicaciones han cambiado mucho. Entre nuestros clientes hay empresas que ya solicitan canales de Internet con una capacidad de hasta 100 Mbit/s. El hecho es que las redes de nueva generación ahora proporcionan parámetros técnicos previamente imposibles para los servicios de comunicación (transmisión simultánea de voz, video y datos a velocidades de hasta 1 Gbit/s, unificación de objetos distribuidos geográficamente en una única red corporativa con un plan de numeración abreviado , provisión de videovigilancia centralizada).
Por lo tanto, en el caso de la telefonía, por regla general, todas las empresas clientes serias ya instalan sus propios equipos, obteniendo una libertad de acción mucho mayor. Es cierto que las soluciones híbridas siguen siendo populares, por lo que las capacidades de las tecnologías IP se han realizado parcialmente. Para organizar la telefonía externa, los clientes prefieren tomar transmisiones E1 tradicionales, conectarlas a una estación IP y luego construir redes IP dentro de la oficina. Aunque, al tener una red IP interna, no tiene sentido construir una red externa de la forma tradicional. Al parecer, la mayoría de las empresas clientes aún no están psicológicamente preparadas para cambiar completamente a VoIP. Sin embargo, los clientes de los nuevos edificios de oficinas solicitan cada vez más canales con un ancho de banda completamente diferente. Si antes la norma era el canal E1 (2 Mbit/s), ahora piden E3 (45 Mbit/s) o VPN (redes virtuales privadas — ed.) a través de una red IP con un rendimiento de 20, 50 y 100 Mbit /s . Por ejemplo, en el complejo Krylatskie Hills, donde se encuentran las oficinas de Microsoft, Cisco y Huawei, ya se han recibido pedidos de canales de 45 Mbit/s.
En el centro de negocios Aurora Business Park, especialmente para uno de los inquilinos, un banco, instalamos varios canales VPN:
100 Mbit/s, 100 Mbit/s, 10 Mbit/s. En edificios de este nivel, los operadores deben utilizar únicamente redes de nueva generación y llegar a ellas con canales Gigabit. Repito, sólo unos pocos grandes operadores con sus propias redes de nueva generación pueden ofrecer servicios completos.
Corr.: ¿Cuál es su previsión para 2008, cuando el Centro Internacional de Negocios de la ciudad de Moscú contará con un millón de metros cuadrados de espacio para oficinas?
L. Yulis: Los expertos predicen que en 2008 el mercado inmobiliario comercial debería saturarse, es decir, equilibrio entre oferta y demanda. Lo más probable es que la tasa de desocupación aumente ligeramente.
Corresponsal: ¿Se espera que los precios bajen, en su opinión?
L. Yulis: No tiene mucho sentido contar con una reducción de precios en un futuro próximo. Pero definitivamente se estabilizarán. Si la oferta supera significativamente la demanda, las tarifas comenzarán a bajar. Hoy en día esto es difícil de predecir.
Corr.: ¿A quién puedes nombrar entre los desarrolladores con los que has desarrollado buenas asociaciones?
L. Yulis: Estos son Forum Property, CMI Development, Hines, MIRAX GROUP, HORUS, AIG/Lincoln, estamos estableciendo relaciones con ENKA y Capital Group. Y estamos abiertos a cooperar con todos los que trabajan en este mercado: integradores de TI, actores ya conocidos e inversores y desarrolladores emergentes.
Corr.: ¿Qué lugar ocupan hoy las tecnologías inalámbricas, cuál es su futuro?
L. Yulis: Hoy en día, el Wi-Fi se utiliza bastante para acceder a Internet. Comstar-UTS participa en un programa completo de organización de puntos de acceso, instalándolos en lugares públicos, restaurantes, vestíbulos de hoteles y bibliotecas. Esta solución también es interesante para grandes hoteles, donde en lugar de construir un costoso SCS, se instala un equipo Wi-Fi que proporciona acceso a Internet desde las habitaciones.
Pero el problema de la movilidad total sólo puede resolverse mediante la convergencia de las comunicaciones por cable y móviles, el llamado servicio FMC (Fixed Mobile Convergence — ed.). Este es un servicio del mañana, hoy lo estamos probando en nuestra red junto con nuestros socios MTS.
Estamos seguros de que el futuro de las telecomunicaciones está en FMC, es decir. pronto todos los usuarios trabajarán con dispositivos móviles capaces de cambiar del modo GSM al modo Wi-Fi al entrar en un edificio debidamente equipado.
Corr.: La lista de servicios se amplía constantemente. ¿Qué estimula el desarrollo del mercado de servicios de TI y telecomunicaciones: los requisitos del cliente?
L. Yulis: El proceso es bidireccional. Por un lado, el cliente necesita algo nuevo, por otro lado, le ofrecemos un producto nuevo que nunca imaginó. Cuando lanzamos una red de nueva generación en 2003, fue un avance tecnológico colosal; la mayoría de nuestros clientes no tenían idea de que tales servicios existían. Aparecieron VPN de segundo y tercer nivel y se abrieron posibilidades, velocidades y garantías de calidad completamente nuevas. Pero la demanda de buenas “nuevas” está creciendo instantáneamente. Por ejemplo, ya hemos recibido el primer pedido de un canal VPN de 1 Gbit/s.
Corr.: Finalmente, la última pregunta: ¿cuál es la tarea más apremiante de la automatización de edificios en la actualidad?
L. Julis: Esta es la tarea de integrar sistemas de diferentes fabricantes. Una empresa no puede crear una “inteligencia” universal. ¿Pero qué pasa? Cada sistema en sí es magnífico y único. Pero juntas, estas “soluciones inteligentes” no quieren funcionar, o cada una se controla desde su propio centro, lo que genera inconvenientes y redundancia durante el mantenimiento. Esquema ideal: ¡todos los servicios están bajo el control de un único sistema de gestión! Ya he mencionado el segundo problema: el trabajo separado de los integradores, desarrolladores y operadores de telecomunicaciones de TI en el marco de proyectos para la creación de edificios automatizados. |
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