KONTI: SOMOS una empresa de servicio completo.

CONTI: NOSOTROS — empresa de servicio completo.

CONTI: — empresa de servicio completo

«CONTI»: NOSOTROS — empresa de servicio completo

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Vyacheslav Timerbulatov Vicepresidente del grupo de empresas KONTI
AZ: </STRONG&gt ; El grupo de empresas KONTI fue uno de los principales ideólogos en el desarrollo del programa Nuevo Anillo de Moscú. ¿Podría contarnos más sobre el estado actual de la implementación de este programa?
 Vyacheslav Timerbulatov: De hecho, la idea de construir edificios de gran altura nos surgió en 1994. Como resultado, en el período 1995-1996, a petición nuestra, el Instituto de Investigación del Plan General llevó a cabo trabajos de investigación para determinar los sitios de construcción más adecuados para edificios residenciales de gran altura desde el punto de vista del factor visual del paisaje. Como resultado, por iniciativa de la Corporación Konti, se preparó un Plan Integral de Inversiones para la ciudad, el programa «Nuevo Anillo de Moscú», que en 1999 recibió el estatus de municipio. El programa prevé la construcción de una serie de (unos 60) complejos residenciales multifuncionales de gran altura en la zona central y periférica de Moscú. En 2005, encargamos el primer complejo residencial de gran altura «Edelweiss» construido según el programa en Kutuzovsky Prospekt. Este año, en el marco del programa, está previsto subastar un total de 13 nuevos terrenos; hasta 2015 se construirán 200 complejos de rascacielos multifuncionales; también se han identificado inversores para tres nuevas instalaciones.<IMG height=296 src=»/konti 2.jpg» width=248 border=0>
Complejo residencial “Continental”
La construcción de rascacielos en la capital hoy es simplemente necesaria, ya que la ciudad ya no puede expandirse en amplitud, una de las salidas — crecer. Al mismo tiempo, a los desarrolladores les resulta rentable construir objetos con una gran área funcional en el terreno recibido. El “rendimiento” de vivienda por metro cuadrado en un complejo de rascacielos es incomparable con cualquier otra construcción. Sin embargo, en mi opinión, el programa «Nuevo Anillo de Moscú» se está implementando un poco más lentamente de lo planeado. Esto se debe al hecho de que al subastar sitios se permiten algunas imprecisiones debido a la mala preparación de la documentación de licitación. Por lo general, los problemas de las redes de ingeniería, las comunicaciones y los cimientos geológicos no se comprenden bien, lo que conlleva costes adicionales para el inversor. Además, los terrenos destinados a la construcción no están muy bien ubicados y su costo es bastante alto. Debido al mal desarrollo de la documentación, el período de desarrollo del sitio aumenta significativamente y, en consecuencia, el atractivo de la inversión disminuye.&lt ;/P>
AZ: ¿Qué rascacielos ya ha construido KONTI? ¿En qué segmento del mercado de la construcción la construcción de edificios de gran altura parece ser más rentable: el inmobiliario residencial o el inmobiliario comercial?
 Vyacheslav Timerbulatov: En 2005 finalizamos la construcción del complejo residencial Edelweiss en Kutuzovsky Prospekt. Ahora el grupo de empresas Conti está construyendo un complejo de alturas variables «Continental» (4 — 20 — 24 — 48). Cada uno de estos edificios — Se trata de todo un complejo multifuncional que incluye, además de locales residenciales y de oficinas, tiendas, gimnasios, restaurantes, centros médicos y otras instalaciones de infraestructura. Inicialmente, el programa preveía la construcción únicamente de edificios residenciales, pero la construcción de bienes raíces comerciales también es bastante prometedora.< Un edificio residencial de gran altura se amortiza mucho más rápido que los inmuebles de oficinas y comerciales. Según nuestros cálculos, su período de recuperación — tres años desde el inicio de la construcción. Tasa de beneficio 15-20%. En cuanto a los complejos de oficinas y hoteles, pueden ser construidos por empresas con experiencia en la gestión de este tipo de instalaciones, ya que los fondos obtenidos de la ejecución de dichos proyectos se amortizan en un plazo de 10 a 15 años.
 <FUERTE> AZ: KONTI gestiona de forma independiente contratos para trabajos de ingeniería (sistemas de calefacción, ventilación, aire acondicionado y su automatización) ¿O involucras a terceros? ¿Puede nombrar las empresas con las que ha establecido asociaciones?
 Vyacheslav Timerbulatov: Grupo de empresas «Conti» — Somos una empresa constructora de ciclo completo, por lo que contamos tanto con diseñadores como con nuestra propia organización de contratación general. Sin embargo, a menudo involucramos a contratistas para trabajos de ingeniería.
 AZ: ¿Cómo se organiza el servicio de operación en las instalaciones de KONTI? En su opinión, ¿el funcionamiento de un edificio de gran altura difiere en algún aspecto del funcionamiento de una instalación ordinaria?
 Vyacheslav Timerbulatov: El funcionamiento de un edificio de gran altura difiere significativamente del mantenimiento de una casa normal: estándares operativos completamente diferentes para los soportes de ingeniería y las estructuras de construcción que se encuentran a gran altura. Existe una voluminosa documentación de diseño sobre la cuestión del funcionamiento técnico de los edificios de gran altura, ya que estas estructuras pertenecen a la primera categoría y están diseñadas según normas especiales SNI — Memoria Edificios de gran altura — Se trata de complejos autónomos multifuncionales, por lo que están equipados con potentes generadores diésel Para el funcionamiento de un rascacielos se necesitan equipos especiales, por ejemplo bombas adicionales que mantienen la presión del agua en grandes altitudes. Gracias a esto, las tuberías de agua se tienden directamente, sin utilizar tanques de almacenamiento. Se requieren sistemas especiales de aire acondicionado y ventilación del edificio. Todos los edificios de gran altura deben estar equipados con sistemas de automatización de seguridad contra incendios. Se trata no sólo de extinguir, sino también de responder a un incendio en cualquier parte del edificio. La información de los sensores va a un panel de control automatizado, donde está de guardia un empleado operativo. El sistema responde al más mínimo cambio de temperatura. Al seleccionar un sistema de ascensor, la altura del edificio, la superficie del piso, el número máximo de pasajeros, el número de residentes/empleados en el edificio y el número esperado de ascensores en Se tienen en cuenta el edificio. Tanto los huecos de los ascensores como las propias cabinas son resistentes al fuego. Se proporciona un sistema de energía autónomo, que elimina la posibilidad de que los ascensores se bloqueen. En caso de una falla en el suministro de energía central, los sistemas de la instalación cambian a energía de respaldo. Esto significa que dentro de tres o cuatro horas los ascensores seguirán funcionando con normalidad y los apartamentos de los residentes tendrán agua y electricidad. Todo esto impone restricciones adicionales al funcionamiento del servicio.
 AZ: ¿Cómo puede influir la altura en el aumento de costes asociados al funcionamiento de un edificio? ¿Su empresa ha realizado estudios económicos sobre la viabilidad de construir edificios de gran altura para un inversor/promotor? dependiendo de la altura del objeto? Vyacheslav Timerbulatov: El costo de construcción de un edificio de gran altura aumenta debido a los costos de ingeniería compleja y asciende a alrededor de 1,5 a 2 mil dólares por metro cuadrado. m. Las características de diseño de los edificios de gran altura requieren la instalación de sistemas especiales de suministro de agua, alcantarillado y aire acondicionado. Para la construcción de este tipo de casas se requiere una ingeniería compleja, duplicar las comunicaciones y un piso técnico que divida el edificio en dos partes. De particular importancia es el estado del suelo debajo de la casa diseñada, ya que se llevan a cabo estudios geológicos exhaustivos. Esto influye aún más en el aumento de los costes. Los rascacielos suelen ser “edificios inteligentes”. En consecuencia, en estos edificios se instalan costosos sistemas que recopilan información sobre el estado de todas las redes internas y todos los procesos que ocurren en la casa. Los complejos residenciales de gran altura cuentan con software que le permite monitorear rápidamente todo esto. En consecuencia, todo esto a su vez se refleja en el costo de operación del edificio.
<IMG height=359 src=&# 187;/konti 1.jpg» ancho=248 borde=0> Complejo residencial Edelweiss
AZ:&lt ;/STRONG&gt ; ¿Qué frena hoy el desarrollo de la construcción en Moscú? ¿Cuáles son los motivos y cuáles son las formas de solucionarlos?
 Vyacheslav Timerbulatov: Uno de los principales problemas actuales — esta es la falta de sitios para la construcción sin obstáculos graves. El desarrollo de nuevos sitios implica la reconstrucción o demolición de edificios en ruinas, la retirada de empresas industriales, la modernización o el tendido de nuevas redes de servicios públicos. Todo esto requiere el uso de nuevas tecnologías y grandes inversiones financieras. Entre los problemas importantes del mercado de la construcción también se puede destacar la monopolización del mercado de materiales de construcción. La presencia de barreras administrativas conduce a un aumento significativo del tiempo de implementación del proyecto. Para la gran mayoría de los objetos, este período es hoy de 3 a 4 años. Y un aumento en el tiempo de ventas conduce a una disminución en la rotación de capital, lo que afecta significativamente los costos de producción. Individualmente, no tienen un impacto significativo en el costo, pero su tamaño combinado a menudo hace necesario abandonar la implementación de un proyecto en particular. Para resolver parcialmente los problemas existentes, se requiere un apoyo serio a los inversores-desarrolladores por parte de la administración de la capital: tal vez reduciendo la carga fiscal sobre las empresas constructoras, aumentando la transparencia del sistema burocrático asociado con la asignación de sitios para el desarrollo y la aprobación de la documentación de construcción. . <EM&gt ; AZ: ¿Qué ciudades, en su opinión, son las más atractivas para la construcción?
 Vyacheslav Timerbulatov: Hoy en día, en las regiones, los inmuebles comerciales son los más demandados, cuyo retorno de la inversión puede alcanzar el 50%, dependiendo del éxito del proyecto. El retorno de la inversión en bienes inmuebles residenciales es de sólo alrededor del 10-15 En cuanto a las regiones más atractivas para la inversión, en nuestra opinión, son San Petersburgo, las ciudades de la costa del Mar Negro y Kaliningrado.