Marina Smirnova – Subdirector del Departamento de Consultoría, Jefe del grupo de consultoría hotelera “Colliers International”.
Acerca de la empresa:
“Colliers International” es una empresa de consultoría internacional que brinda servicios en el campo del comercio. bienes raíces. Une oficinas en América del Norte y del Sur, Europa y Asia, lo que permite aplicar tecnologías internacionales teniendo en cuenta las particularidades de los mercados locales, así como realizar las transacciones inmobiliarias más complejas en cualquier país del mundo. Hoy en día la empresa ofrece una gama completa de servicios en el ámbito de los bienes raíces comerciales y tiene en cuenta todas las necesidades posibles del cliente.
Coopera tanto con corporaciones internacionales como con empresas rusas.
Proporciona servicios de consultoría sobre el alquiler y la venta de locales de oficinas, comercios y almacenes, y asesora en el ámbito de los inmuebles hoteleros. También brinda servicios de valoración inmobiliaria, investigación de mercado, desarrollo de conceptos, administración de propiedades, análisis de proyectos de inversión y mucho más.
Irina Ushakova– Analista senior en Jones Lang LaSalle Hotels Russia & CEI”
Acerca de la empresa:
Jones Lang LaSalle es la única empresa de bienes raíces incluida en la lista de las «100 mejores empresas para trabajar» de la revista Forbes y en la lista de las «400 mejores empresas para trabajar» de la revista Forbes. Tiene más de 150 oficinas de representación que operan en mercados de más de 450 ciudades en 50 países. La facturación total en 2006 ascendió a unos 2 mil millones de dólares estadounidenses. La empresa ofrece servicios integrales de gestión inmobiliaria y patrimonial a propietarios, ocupantes e inversores a nivel local, regional y mundial. Es líder del mercado en servicios de gestión inmobiliaria corporativa: la cartera de la empresa supera los 92,9 millones de metros cuadrados. áreas alrededor del mundo. En 2006, el volumen total de transacciones realizadas para la adquisición, venta y captación de financiación ascendió a 70,9 mil millones de dólares estadounidenses.
AZ:Desde hace varios años, Moscú sufre una grave escasez de habitaciones de hotel (especialmente en el rango de precio medio). ¿Cuáles son las perspectivas de construcción de nuevas instalaciones hoteleras en la capital?
Marina Smirnova:En Moscú no faltan planes de construcción de hoteles: según el gobierno de Moscú, se espera que en los próximos tres años se construyan 100 hoteles, es decir, uno cada tres meses. Por supuesto, estos planes se ajustarán a las realidades de la vida, pero ya en 2007 está previsto abrir (además del Ritz-Carlton, que recibió sus primeros visitantes en julio de 2007), el Hotel Milan (300 habitaciones, Shipilovskaya St.) y el hotel Borodino (230 habitaciones, calle Rusakovskaya). Ambos hoteles se posicionan en el segmento medio (3-4*) en cuanto a la gama de servicios, pero en términos de precio se sitúan más bien en el segmento superior (el coste de vida en una habitación estándar será de 200-250 dólares estadounidenses /día).
Según las previsiones de los especialistas de nuestra empresa, en Moscú se construirán principalmente hoteles caros, lo que se explica por el alto coste del terreno y la alta competencia por los terrenos entre otros proyectos inmobiliarios comerciales y residenciales. Los hoteles relativamente baratos serán «expulsados» más cerca de la carretera de circunvalación de Moscú, a zonas con difícil acceso al transporte y zonas poco desarrolladas (desde el punto de vista empresarial).
Irina Ushakova: Efectivamente, hay escasez, y no sólo en los segmentos medios más populares, sino también en los segmentos altos del mercado. Lamentablemente, los hoteles del segmento medio del mercado todavía no aparecen con frecuencia en Moscú.
En los últimos años se han puesto en funcionamiento unos tres hoteles, pero todos ellos pertenecen al segmento alto. Se espera que entre en el mercado el hotel “ORCO MaMaison” (calle Pokrovka), pero todos estos son casos aislados.
Los planes del gobierno de Moscú de vender más de 350 hoteles hasta 2010 han ido cambiando desde hace varios años, pero no aparecen muchos hoteles nuevos. En primer lugar, nuestra empresa considera el segmento de mercado en el que existen objetos comparables al nivel internacional. Aquí no se están construyendo muchos hoteles: se espera que abran el Four Seasons (en el renovado hotel de Moscú), el Hilton (en el solar del hotel Leningradskaya) y el complejo de edificios de la ciudad de Moscú, donde también se ubicarán las instalaciones hoteleras.
Nuestras previsiones sobre la construcción de 350 hoteles hasta 2010 son demasiado ambiciosas. Básicamente, el mercado se expandirá gracias a la reposición del segmento alto.
En los próximos dos años, las propiedades del segmento medio también tendrán demanda en la capital y sus precios se mantendrán altos.
AZ”: Los hoteles de Moscú se distinguen de otras grandes ciudades del mundo por sus precios muy elevados. ¿Cómo cree que afecta esta situación a la tasa de ocupación de los hoteles? ¿Cuál es su previsión para nuevos aumentos de precios?
Marina Smirnova:Adjuntamos nuestro informe anual sobre el mercado hotelero de Moscú. Hay dinámica de precios y ocupación.
Por supuesto, los altos precios inciden en la disminución de la demanda, pero en general, dado que el motivo del viaje de los principales clientes de los hoteles de la ciudad es de negocios, no hay reemplazo para esta dirección (un cliente con conexiones comerciales en Moscú no puede mantener negociaciones en otra ciudad). Por tanto, la demanda se mantiene alta durante la semana y disminuye los fines de semana y festivos.
La ausencia de “turistas de fin de semana” y otros grupos de clientes capaces de compensar el descenso de ocupación en fines de semana y meses de verano provoca un descenso de la ocupación media anual, a pesar de que, de nuevo, durante la semana laboral la demanda se mantiene en el 100%.
Irina Ushakova: Esto se refleja en el hecho de que durante los últimos dos años los hoteles han aumentado los precios en una media del 35-40% anual. En los últimos años, los precios han aumentado constantemente, pero en 2006 la reacción del mercado a la ocupación hotelera se hizo sentir: la ocupación hotelera comenzó a disminuir ligeramente.
Sin embargo, la última tendencia muestra que la ocupación ha vuelto a aumentar y los precios están subiendo de nuevo.
Hoy Moscú es la ciudad más cara del mundo.
Una prueba de ello es la Precios demenciales para habitaciones de hotel. Aunque se trate de un hotel de una cadena de 3* en todo el mundo, en Moscú un hotel puede posicionarse como de 4*.
AZ:¿Qué tan activas son las empresas de inversión y construcción en el mercado de la construcción de hoteles en Moscú? ¿Cuáles son los principales problemas para los inversores y cómo solucionarlos?
Marina Smirnova: Problemas: terrenos y obtención de permisos.
El dinero no es un problema.
Irina Ushakova:En primer lugar, un inversor debería preguntarse: ¿debería construir un hotel? Hoy en día, a menudo se da preferencia a otros segmentos del mercado: es más rentable construir oficinas, locales comerciales y bienes raíces residenciales. Si existen obstáculos o si el promotor ha decidido deliberadamente construir un hotel, entonces el segmento de 5*, al ser muy caro, tardará mucho en amortizarse.
La construcción de un hotel de 3* tampoco será posible barato debido al alto costo de la tierra, las inversiones en la obtención de permisos, la atracción de capacidad adicional y no se amortizarán rápidamente.
Hoy en día, lo más rentable es construir un hotel en el segmento de 4-5*, enfocado a clientes de negocios, lo que permite subir las tarifas. Es difícil hablar de periodos de recuperación específicos, porque… Hay muchos factores del proyecto que deben tenerse en cuenta. Pero, para generalizar, podemos hablar de un periodo de recuperación de 8 años o más. Y la principal dificultad para un promotor hoy en día, así como para otros segmentos del mercado inmobiliario, es la compra de un terreno baldío.
”AZ”: Hay muchos casos de demolición de edificios obsoletos Edificios hoteleros en el centro de Moscú. ¿La ciudad sigue el ritmo de construcción de nuevos hoteles para no complicar aún más la situación con la escasez de habitaciones de hotel?
Marina Smirnova: Todavía no.
El déficit asociado al cierre del hotel Ucrania (1.017 habitaciones) para la reconstrucción y la demolición del hotel Rossiya (3.500 habitaciones) es de aproximadamente 3.000 habitaciones. En 2006-2007 presentó: “Holiday Inn” (312 habitaciones, Sushchevsky Val), “Peter I” (134 habitaciones), “Holiday Inn” (524 habitaciones, en Sokolniki), “Ritz-Carlton” (332 habitaciones), “Borodino” (230 números). En total hay 1532 habitaciones.
Irina Ushakova: La ciudad realmente no tiene tiempo para compensar la escasez de habitaciones.
Después de la demolición del hotel Rossiya y el desmantelamiento del hotel Moscú, los clientes que no están dispuestos a pagar entre 600 y 700 dólares por noche se ven obligados a alojarse en hoteles que quedaron de la era soviética, de los cuales tampoco hay muchos y la calidad de los servicios que brindan deja mucho que desear los mejores. Y, como comentaba antes, para compensar la falta de habitaciones es necesario construir hoteles de segmento medio.
AZ:En los últimos dos años, grandes cadenas hoteleras internacionales han comenzado a entrar activamente en el mercado de Moscú: el Ritz Carlton ha sustituido al hotel Intourist, el Four Seasons ha sustituido al hotel de Moscú y Hayatt se ubicará en el Torre de la Federación. ¿Cómo afectará la llegada de cadenas hoteleras de lujo al clima inversor de la ciudad?
Marina Smirnova:La entrada de operadores internacionales de alto nivel en el mercado hotelero de la ciudad subraya su atractivo para la inversión, especialmente para los bancos y fondos occidentales. Pero esto es consecuencia de la mejora del clima de inversión en Moscú, y no al revés.
Irina Ushakova: El mercado ruso es de interés para marcas como:
”InterContinental”, ”SHANGRI -LA”, “Península”, “Mandarin Oriental”. Se trata principalmente de operadores que aún no tienen una oficina de representación aquí.
Sólo cerca de la Plaza Roja están previstos cuatro hoteles diferentes dentro del edificio del Hotel Rossiya, divididos en diferentes zonas. Se construirá un hotel en la calle Ilyinka, en la calle Tverskaya y todas las instalaciones serán de 5*.
“AZ”:¿Qué perspectivas se abren para las empresas de ingeniería que trabajan en el campo de la automatización de edificios y los sistemas de aire acondicionado en relación con los planes del gobierno de Moscú de construir hoteles en la capital?
Marina Smirnova:A medida que aumenta el número de hoteles, aumenta la competencia entre ellos. En este sentido, está aumentando la influencia de factores como el control de costes, la gestión de los ingresos del hotel y la automatización del trabajo de todos los centros de beneficios. En cuanto a los sistemas de climatización y aire acondicionado, la presencia de dichos sistemas es un requisito obligatorio para los hoteles modernos de clase 4* y superiores, y los operadores internacionales exigen la instalación de dichos sistemas en hoteles de clase inferior.
Irina Ushakova:Cada cadena de hoteles occidentales tiene sus propias normas internas que regulan, entre otras cosas, la disposición de los equipos de ingeniería. Creo que las empresas de ingeniería deberían centrarse en primer lugar en hoteles específicos de marcas conocidas, donde las oportunidades de venta de sus productos y soluciones sean predecibles. Ahora los límites entre las clasificaciones de estrellas de los hoteles son confusos y no existen categorías uniformes para los hoteles. Por ejemplo, las cadenas Accor, Rezidor SAS o InterContinental tienen sus propios estándares.
AZ: ¿Cuáles de los hoteles actualmente en construcción (o recientemente construidos) son proyectos interesantes desde el punto de vista punto de vista de soluciones arquitectónicas y de planificación o enfoques de ingeniería, ¿lo destacaría?
Marina Smirnova:Desde el punto de vista arquitectónico, los proyectos en la ciudad de Moscú (por ejemplo, la Torre Rossiya) y en la Isla Dorada (arquitectos: Van Egeraat y Nunez) prometen ser interesantes. Evidentemente, también habrá soluciones de ingeniería originales. Pero aún no se ha determinado el calendario de estos proyectos. Otros hoteles en construcción, en mi opinión, no ofrecen nada muy original (“Moscú” implica la reconstrucción del hotel anterior). El relleno de un hotel de lujo. Quizás algunas innovaciones en comunicaciones y sistemas de control, pero esto depende de los requisitos del operador.
Irina Ushakova: Teniendo en cuenta que en Moscú se han introducido nuevos hoteles en los últimos dos años en general, no mucho, se puede observar que la cantidad de habitaciones está desactualizada y las tecnologías modernas no se utilizan con frecuencia. Me gustaría mencionar el hotel Ritz Carlton, su promotor fue la empresa Capital Partners.
AZ:Sochi recibió el derecho de albergar los Juegos Olímpicos de Invierno de 2014. ¿Cuál es su previsión para el desarrollo de la construcción hotelera en esta región?
Marina Smirnova: Hay una previsión de la administración de la ciudad: construir 26 mil nuevas habitaciones de hotel. Es evidente que no se construirán tanto hoteles sino apartamentos (viviendas).
En la bahía de Imereti se planea construir 1 millón de metros cuadrados. áreas, principalmente hoteles, viviendas e infraestructuras.
Irina Ushakova: Las inversiones en Sochi deben realizarse. La infraestructura de la ciudad cambiará, incluida la construcción de nuevos hoteles. Teniendo en cuenta que la región en sí es «estacional», es necesario centrarse en las instalaciones para conferencias al construir hoteles.
Se puede establecer una especie de analogía con la ciudad francesa de Cannes, porque… Las ideologías de ambas ciudades tienen muchas similitudes. Los oligarcas rusos y las estructuras financieras han comprado muchos terrenos en Sochi y, muy probablemente, serán ellos quienes venderán los terrenos para la construcción o se dedicarán ellos mismos al desarrollo, incluidos los hoteles.
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