Teniendo en cuenta una característica de la industria de la construcción como la individualidad de cada objeto, dicho análisis y evaluación refleja sólo datos estadísticos y confirma la teoría de la efectividad del concepto de «edificio inteligente». Sin embargo, dicho análisis, por regla general, no es una confirmación para el inversor de la efectividad de la implementación de un objeto en particular.
Considere la posibilidad de utilizar un algoritmo para evaluar la efectividad de un proyecto de inversión. para un “Edificio Inteligente” en términos de uso de los siguientes indicadores:
– ingreso neto descontado;
—índice de rentabilidad;
—tasa interna de retorno;
—período de recuperación.
En la etapa de desarrollo del concepto, cuando el inversor ha decidido la ubicación y el propósito general de la instalación, se decide si es aconsejable introducir «inteligencia» en el edificio. El propósito de la evaluación es determinar los resultados finales del proyecto (su efectividad). Para ello utilice la expresión:
Resultados (eficiencia) del proyecto = Cambio en los beneficios como resultado del proyecto – Cambio en los costos como resultado del proyecto Al realizar el análisis, es necesario comparar los indicadores de desempeño del proyecto con y sin el “inteligente” edificación”.
Se acostumbra distinguir entre los siguientes tipos de análisis:
técnico, financiero, comercial, económico, ambiental y social.
Los resultados del análisis técnico son de interés para los especialistas (solución de un problema determinado mediante la implementación técnica del proyecto que se está ejecutando).
El análisis financiero examina los costos y los resultados. Su objetivo es extraer el máximo beneficio del proyecto.
Económico: estudia el problema de la implementación desde la perspectiva de la sociedad en su conjunto.
Las consecuencias medioambientales y sociales del proyecto interesan más a la sociedad en su conjunto que a las empresas implicadas en el proyecto.
También es muy importante comprender que antes de decidir implementar un proyecto, es necesario considerar todos los aspectos de su vida durante todo el período operativo planificado. Este enfoque protege al mercado de proyectos que proporcionan una recuperación rápida, pero que no son efectivos en el tiempo, y salva del prejuicio existente contra proyectos que están ganando impulso lentamente, pero que como resultado traen beneficios a largo plazo.
Para calcular los costos del período operativo planificado en el análisis es necesario aplicar el método de descuento (trayendo diferentes valores de flujos de efectivo en un momento determinado).
Los costos y beneficios calculados para cada año del proyecto se descuentan y luego se suman para obtener el indicador de desempeño general del proyecto. Si el indicador del valor actual neto es positivo, la rentabilidad del proyecto es obvia.
Dicho análisis implica determinar el costo de un edificio convencional (sin un “sistema inteligente”), así como los costos requeridos. implementar el concepto de «edificio inteligente» (para una previsión más precisa del tamaño de estos costos, puede utilizar los datos analíticos de un objeto implementado similar).
Los costos en el caso general constan de dos componentes:
– precio inicial (el precio de compra, construcción o reparación de un edificio), – gastos corrientes: costos de recursos energéticos, operación y reparación de equipos.
Los costos de construir un «edificio inteligente» superan los costos de construir edificios con una composición tradicional de equipos de ingeniería. Según estimaciones de expertos rusos y extranjeros, los componentes «inteligentes» del sistema de soporte vital de un edificio: el sistema de gestión del edificio, las unidades de integración de sistemas de ingeniería, el software, los controladores y procesadores inteligentes representan aproximadamente entre el 5% y el 7% del costo total de todos los sistemas de ingeniería. y aumentar el costo de construcción entre 20 y 250 dólares por 1 m2. Área total del edificio. El aumento de precio depende del tamaño del edificio y de los requisitos técnicos para el funcionamiento de los sistemas de ingeniería. Para edificios con una superficie de 15.000 m2 o más, el aumento de precio es de 20 dólares por 1 m2. Para edificios con una superficie total menor, esta cifra aumenta. Al mismo tiempo, son estos componentes los que distinguen un edificio inteligente de uno convencional y conducen al efecto deseado (obtención de beneficios).
La dependencia de los costos e ingresos esperados para dos opciones: «con un sistema de construcción inteligente» y «sin un sistema» y un análisis de la efectividad de los proyectos se puede ilustrar con un gráfico ampliado (Fig. 1).
Al elegir y desarrollar las características técnicas del proyecto, el nivel de «inteligencia» debe corresponder de manera óptima a las necesidades del uso futuro previsto del objeto (tareas y nivel de negocio al que se pretende servir).
Los excesos injustificados no añaden “inteligencia” a un edificio, pero pueden provocar el efecto contrario, aumentando significativamente el coste de construcción y no aumentando la rentabilidad de su uso. La funcionalidad de un “edificio inteligente” debe cubrir los costos de su construcción, de lo contrario no tiene sentido.
El efecto de introducir “inteligencia” en un edificio sólo es posible después de un cierto período de funcionamiento. . La “inteligencia” tarda algún tiempo en manifestarse.
Los beneficios logrados durante la operación de un “edificio inteligente” se logran debido a los siguientes componentes:
– aumento de la eficiencia operativa;
– reducción de los costos de mantenimiento de la vida útil del edificio;
– una serie de otras ventajas logradas mediante la introducción de nuevas tecnologías de la información y la optimización de los procesos comerciales empresariales.
El ahorro de costos en la operación del edificio se logra de dos maneras: reduciendo los costos de las operaciones MAC (movimiento, remoción y cambio) en relación con el personal y los subsistemas, y reduciendo los costos de los recursos consumidos por el edificio (principalmente energía). Según los expertos, en promedio, los costos de energía al implementar sistemas inteligentes se reducen entre un 20% y un 30%, los costos de operación de los edificios entre un 50% y un 70% y los costos de reparación y mantenimiento de equipos entre un 50% y un 60%. Así, sólo gracias a estos tres elementos podrás ahorrar hasta un 50-60% de todos los costes operativos.
Se logra un rápido retorno de la inversión a través de un trabajo más productivo del personal garantizando el cómodo desempeño de los procesos comerciales que tienen lugar en el edificio, principalmente manteniendo parámetros ambientales óptimos en las instalaciones. Si el correspondiente término inglés «environment» se interpreta en un sentido amplio, entonces, además del control del clima, esto significará, por ejemplo, la organización óptima de los lugares de trabajo (para la interacción de los empleados), un sistema bien pensado esquema de funcionamiento de ascensores, etc.
Los servicios y subsistemas del “edificio inteligente” son capaces de prevenir situaciones extremas, y cuando se produzcan, prevenir o minimizar pérdidas materiales y humanas. Este importante aspecto reduce los costes de asegurar objetos. Hoy en día, las compañías de seguros ofrecen descuentos de hasta el 60% al asegurar los riesgos de un edificio de este tipo.
No sólo se minimiza la probabilidad de que ocurra un evento negativo, sino también el tiempo necesario para detectarlo, lo que afecta significativamente el monto. de posibles daños.
Dependiendo del propósito del futuro objeto, la introducción de «inteligencia» en un edificio implica un aumento de su clase y prestigio, lo que conduce a un aumento de los precios de alquiler (según diversas estimaciones, entre un 10 y un 20%).
Las excepciones son opciones cuando la implementación de las soluciones en cuestión aumenta la rentabilidad de los procesos comerciales que ocurren en el sitio, lo que en última instancia paga los costos de construcción y el uso posterior del edificio, a pesar de las pérdidas directas sufridas por el cliente durante el proceso de construcción. .
La introducción de «inteligencia» en el edificio aumenta significativamente y su liquidez.
En general, el «Edificio Inteligente» es una solución de inversión eficaz que puede reducir significativamente el coste de mantenimiento. y desarrollar la instalación. Un edificio de este tipo cumple plenamente con los requisitos internacionales modernos y es un producto de mercado atractivo, que mantiene su atractivo de inversión durante mucho más tiempo que un edificio con una composición tradicional de equipos de ingeniería. |
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