Complejos multifuncionales hoy: ¿problema, necesidad o inevitabilidad?.

Nika Pologovaya

La principal tendencia de los mercados inmobiliarios en Europa y Estados Unidos, seguida por el desarrollo de los mercados de las grandes empresas rusas ciudades, se puede llamar un cambio gradual en las preferencias hacia la construcción de grandes instalaciones de tipo mixto.
Un complejo multifuncional es un objeto inmobiliario (o varios objetos) que combina locales para dos o más fines operativos (comercios, oficinas, lugares de entretenimiento), en el que se pueden combinar funciones comerciales y residenciales. En este caso, por regla general, una de las funciones es la principal.
Hoy en día, en las megaciudades existe un grave problema de escasez de terrenos destinados a la construcción de instalaciones de cualquier tipo. El ritmo de vida frenético, la imperfección del sistema de transporte y muchos otros matices de la vida en ciudades con más de un millón de habitantes nos obligan a buscar nuevas soluciones al problema y una salida a la situación actual. En este sentido, es comprensible el interés activo mostrado tanto por los compradores como por los inquilinos de inmuebles, así como por los agentes del mercado, por los edificios multifuncionales universales.
Sin embargo, el concepto mismo de multifuncionalidad no siempre tiene una base real para tal nombre. Hasta ahora, los más comunes eran los llamados complejos comerciales y de oficinas (un objeto no residencial en el que la función principal es el comercio minorista, mientras que parte del edificio está ocupado por locales de oficinas), o viceversa: domina la parte de oficinas con un componente minorista relativamente pequeño. Además, ambas funciones del objeto suelen ser neutrales entre sí.
Hace algunos años, precisamente estas áreas (unidireccionales o bidireccionales) tenían las características más atractivas en términos de período de recuperación y costo de construcción.
Estos podrían ser, como ya se ha mencionado, centros comerciales y de oficinas, hoteles y complejos comerciales o complejos hoteleros y de oficinas, centros comerciales y de ocio o complejos residenciales multifuncionales.
Su denominada multifuncionalidad limitada, es decir, La presencia de un módulo de espacio adicional dominante y uno menos desarrollado hoy ya no satisface las necesidades del mercado. Por lo tanto, una de las últimas tendencias es la aparición de complejos multifuncionales verdaderamente de gran escala y con una rica infraestructura: parte de entretenimiento, hoteles, apartamentos, etc.
La creación de complejos multifuncionales se debe a las siguientes ventajas sobre los centros altamente especializados:
• uso eficiente de la tierra y ahorro de recursos (en particular, recursos energéticos);
• reducción de los costos unitarios para la creación de un objeto debido a su escala;
• la posibilidad de reutilización flexible con una competencia cada vez mayor en el mercado;
• el público objetivo tiene varias razones para visitar las instalaciones;
• alto atractivo de inversión del proyecto, debido a la reducción de riesgos debido a la diversificación de las inversiones (inversión en diferentes tipos de bienes inmuebles).
Sin embargo, la construcción de tales objetos trae consigo no sólo características positivas y la posibilidad de resolver el problema, pero también dificultades adicionales, que surgen con mayor frecuencia durante su creación:
• elección del concepto del complejo en la etapa de diseño (se debe tener en cuenta el tiempo de construcción y los posibles cambios en el mercado durante este período);
• zonificación del objeto para evitar posibles conflictos de funciones);
• aplicación de una estrategia bien pensada para el posicionamiento y promoción posterior del objeto;
• es necesario tener en cuenta la especificidad , costo de operación y gestión del objeto, mantenimiento constante del edificio a un nivel de calidad.
Es evidente que el segmento presentado parece ser uno de los más complejos del mercado: los proyectos de edificios multifuncionales requieren un desarrollo especialmente cuidadoso. Sin embargo, tanto en la capital como en las regiones ya hay muchos proyectos para la construcción de complejos multifuncionales.
A pesar de que el componente hotelero apareció en los complejos multifuncionales más tarde que otros, en un futuro próximo se convertirá en una parte integral de los complejos múltiples en construcción. Esto también se debe al desarrollo del turismo y la actividad empresarial del estado, en consecuencia, a la progresiva escasez de espacio para alojar a las personas y, como resultado, a una inversión exitosa de capital en un objeto que requiere inversiones a largo plazo, pero como Como resultado se generan ingresos superiores a los beneficios del centro de negocios o de su parte comercial.
Hoy en día en Moscú existen varios establecimientos de este tipo, entre los que se incluyen los hoteles. Se trata del Centro de Comercio Internacional, el complejo Swissotel Krasnye Holmy y el hotel Radisson-Slavyanskaya. En 2008 está previsto poner en funcionamiento el hotel Moscú, que con razón puede considerarse un complejo multifuncional, porque acomodará varias zonas para diferentes propósitos a la vez.
Se espera que los proyectos más grandes se implementen en el distrito comercial de la ciudad de Moscú, donde también hay un gran componente hotelero.
La multifuncionalidad prolonga la rentabilidad de la propiedad. La coordinación de varios componentes en un solo objeto permitirá recibir ingresos del complejo en diferentes etapas de su desarrollo (primero, las ganancias provendrán de los locales comerciales, luego de las oficinas y luego del componente hotelero, que en última instancia se convertirá en el flujo financiero fundamental). ).
Con el cálculo adecuado de todos los componentes en la etapa de diseño (desde las características de diseño del complejo en su conjunto hasta la gestión final y la propiedad del edificio), el complejo multifuncional debería, en última instancia, representar una especie de ciudad, proporcionando al máximo a sus «residentes» las condiciones necesarias para la existencia, lo que contribuye al crecimiento de la popularidad del complejo entre el público objetivo. Los inversores, a su vez, recibirán un instrumento que generará beneficios en todas las etapas de la vida del proyecto: desde el lanzamiento de la primera etapa (con una planificación adecuada, el instrumento puede lanzarse por etapas) hasta el período de «obsolescencia» del áreas y su reutilización parcial.
Evaluando lo anterior, podemos suponer que la construcción de complejos multifuncionales hoy es más bien una necesidad y, en consecuencia, una inevitabilidad, lo que permite, por un lado, resolver los problemas de desarrollar la infraestructura de las megaciudades y, por otro lado, colocar capital para inversores que genere ganancias en el futuro.